بسم الله الرحمن الرحيم
أستاذى الفاضل: هذه دراسة وجدتها من إعداد فرق عمل البوابة القانونية علها تفيد
موجز الدراسة
"لمالك الشئ وحده فى حدود القانون حق استعماله و استغلاله و التصرف فيه"(1) . مناط ذلك ان حق الملكية يخول صاحبه من السلطات, ما يمكنه من الحصول على جميع منافع الشئ ، و ذلك باستعماله(2) , و استغلاله(3) و التصرف(4) فيه. وعليه ينصب حق الملكية على الشئ ذاته و ملحقاته ، و ثماره ، و منتجاته. غير ان هذا الحق مقيد بالعديد من القيود بعضها يفرضها القانون، و البعض الاخر يفرضه الجوار بوجه عام.
ففى حالة تعدد الملاك لشئ واحد سيكون استغلال هذا الشئ اكثر تعقيدا مما لو انفرد به شخص واحد. فاذا كان هناك مبنى مكون من شقق أو طوابق ، و كان المبنى مجزءا بين عدة ملاك ، بحيث يكون كل طابق أو شقة مملوكا ملكا خاصا لأحد الأشخاص أو لعدد منهم. فماذا ستكون حقوق و التزامات كل منهم؟ للاجابه على هذة التساؤلات سنقوم فيما يلى بتقديم دراسة متعلقة بملكية الشقق و الطوابق.
1 المادة 802 من القانون المدنى.
2 يقصد بالاستعمال، استخدام الشئ بحسب طبيعته ، مع الابقاء على جوهره (مثل: سكن المنزل).
3 و يقصد بالاستغلال، القيام بالاعمال اللازمة للحصول على ثمار الشئ. و يقصد بالثمار، ما يغله الشئ فى مواعيد دورية، دون ان يترتب على اخذه الانتقاص من أصل الشئ (مثل: اجرة المنزل).
4 و يقصد بالتصرف، استخدام الشئ استخداما تنفذ به مقوماته بصفه كلية أو جزئية ، و يترتب عليه ، من ثم ، زوال كل أو بعض السلطات عليه ، أو على الأقل تغييره.
الملكية المفرزة
باستقرأ نص المادة 856 من القانون المدنى يتضح ان مسألة ملكية الشقق أو الطوابق تنقسم
الى شقين : الملكية المفرزة و الملكية الشائعة.
• الملكية المفرزة:
يقصد بالملكية المفرزة كل جزء يملكه أحد الملاك مستقلا. و ذلك يشمل كل ما تحتويه الشقة أو الطابق فى الدار أو البناء، أى كل ما هو معد للأستعمال الخاص بالمالك(5) . وعليه يكون للمالك انف البيان حق الأستغلال والتصرف والأستعمال(6) . وبالتالى يقع على عاتقه نفقات صيانة و اصلاح الأجزاء المملوكة له ملكية مفرزة(7).
5- المادة 6 /أ من النظام النموذجى لاتحاد ملاك العقارات "يمتلك العضو ملكية مفرزةالشقة أو الطبقة الخاصة به و هى تشمل ما أعد لاستعماله وحده و بصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات و أدوات صحية و أنابيب المياه و الكهرباء الداخلية و ما يكسو الأرضية و الجدران و الأسقف و كذلك النوافذ و الأبواب و الشرفات."
6- المادة 857/1 من القانون المدنى .
7- المادة 28/أ من النظام النموذجى لاتحاد ملاك العقارات.
الملكية الشائعة:
و الملكية الشائعة هى ملكية مشتركة بين الملاك جميعا، كل بقدر قيمة حصته التى يملكها ملكية مفررزة، و هذا الشيوع اجبارى. و يدخل ضمن الأجزاء الشائعة كل ما هو معد للأستعمال المشترك(8) . و بطبيعة الحال لا يجوز اجراء تغييرات بالبناء (الأجزاء المشتركة) بغير موافقة كل الملاك(9) . و عليه يلتزم الجميع بدفع تكاليف حفظ و صيانة و ادارة و تجديد الأجزاء المشتركة(10) .
بيد انه يجوز للملاك ان يتفقوا على تكوين اتحادا فيما بينهم ليتولى ادارة الأجزاء المشتركة(11) . مع العلم انه "اذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمسة و جاوز عدد ملاكها خمس أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه فى المادة 862 من القانون المدنى و فى تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكا واحدا و لو تعددوا"(12).
8- المادة 856 من القانون الدنى "1- اذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فأنهم يعدون شركاء فى ملكية هذة الأرض و ملكية أجزاء البناء المعدة للستعمال المشترك بين الجميع، و بوجه خاص الأساسات و الجدران الرئيسية و المدخل و الأفنية و الأسطح و المصاعد و الممرات و الدهاليز و قواعد الأرضيات و كل أنواع الأنابيب الا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة، الا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة، كل هذا ما لم يوجد فى سندات الملك ما يخالفه. 2- و هذة الاجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة، و يكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذى يملكه. 3-و الحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين".
9- استثناء لمبدأ موافقة جميع الملاك، تنص المادة 857/2 "... ، الا اذا كان التعديل الذى يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة و من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير فى تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الاخرين.".
10- المادة 858 من القانون المدنى " 1-على كل مالك ان يشترك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة و صيانتها و ادارتها و تجديدها، و يكون نصيبه فى هذة التكاليف بنسبة الجزء الذى له فى الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك. 2- ولا يحق للمالك ان يتخلى عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الأشتراك فى التكاليف المتقدمة الذكرز".
11- المادة 862/1 من القانون المدنى .
12- المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977.
نظام الادارة
يدخل جميع الملاك فى عضوية الاتحاد. و يلتزموا باخطار الوحدة المحلية المختصة بذلك خلال 30 يوم بكتاب موصى عليه بعلم الوصول. و حيث ان لاتحاد الملاك ذمة مالية مستقلة، و له حق التقاضى، و له أهلية فى حدود الغرض الذى انشئ من أجله، و له نائب يعبر عن ارادته متمثله فى مأمور الأتحاد، فقد استقر الفقه و القضاء على تمتعه بالشخصية الاعتبارية(13) .
• نظام الادارة:
و ايماء الى نص المادة 863 من القانون المدنى للاتحاد ان يضع لائحة تنظيمية يسير عليها لتمكين اعضائه من الانتفاع بالأجزاء الشائعة ، شريطة موافقة جميع الأعضاء عليها. مع العلم ان تلك اللائحة تورث و تنتقل للخلف الخاص. و وفقا لنص المادة 864 من القانون المدنى "اذا لم يوجد نظام للادارة أو اذا خلا النظام من النص على بعض الأمور، تكون ادارة الأجزاء المشتركة من حق الأتحاد... تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة". الا ان هناك أعمال أو تركيبات يترتب عليها زيادة قيمة العقار كله أو بعضه، تسمى بأعمال الادارة غير العادية (مثل: تركيب مصعد). و بالتالى لن يتحمل كلفة اعمال الادارة غير العادية الا الملاك الذين طالبوا بها و ذلك وفقا لما وضعه "الاتحاد من شروط و ما يفرضه من تعويضات و التزامات اخرى لمصلحة الشركاء"(14) .
13- طعن بالنقض رقم 135 لسنة 15 ق – مجموعة أحكام النقض – جلسة 25/6/1964 ص 868: "ان الاتحاد تثيت له الشخصية المعنوية ، و من المستقر عليه القضاء و الفقه فى مصر هو جواز مساءلة الشخص المعنوى عن الأخطاء التر يرتكبها ممثلوه عند القيام بادارة شئونه ، ان الاعتراف بالاشخاص الاعتبارية و تقرير مساءلتها مدنيا عما يسند اليها من أعمال غير مشروعة يعتبر من الأصول العامة التى يقوم عليها النظام الاجتماعى و الاقتصادى فى مصر و تعتبر بالتالى من المسائل المتعلقة بالنظام العام فى نص المادة 28 من القانون المدنى".
14- المادة 865 من القانون المدنى.
المراقبة و الأشراف على أعمال اتحاد الملاك:
و تتولى الوحدة المحلية المختصة سلطة مراقبة قيام اتحادات الملاك و الاشراف على أعمالها من حيث: قيد الأتحاد و بيان أسماء أعضائه و ممثله القانونى , دعوة الاتحاد الى الاجتماع لمباشرة أعماله ، تعيين مأمور مؤقت للاتحاد الى ان يتم اختيار المأمور أو تعيينه وفقا لأحكام القانون المدنى ، منح المأمور كل أو بعض سلطات الاتحاد ، فحص الشكاوى و التظلمات بشأن قرارات الاتحاد أو تصرفات المأمور و ابداء الرأى فيها.
الجمعية العمومية للاتحاد
"يتولى ادارة الاتحاد : 1- الجمعية العمومية للاتحاد
2- مأمور الاتحاد"(15)
• الجمعية العمومية للاتحاد:
وفقا لنص المادة 14 من النظام النموذجى "تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من
جميع أعضائه".
و ايماء الى نص المادة 20 من النظام النموذجى " تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بادارة و استغلال الأجزاء المشتركة من العقار و لها على الأخص ما يأتى: 1- التصديق على نظام الاتحاد ، و تعديله كلما دعت الحاجة الى ذلك. 2- تعيين مأمور الاتحاد و عزله. 3- تقرير أجر لمأمور الاتحاد و تحديد هذا الأجر فى حالة تقريره. 4- الموافقة على اجراء تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار. 5- الموافقة على اجراء اية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة فى قيمة العقار كله أو بعضه. 6- تحديد الشروط و التعويضات و الالتزامات التى تفرض على الاعضاء. 7- تحديد الاجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة مصاريف الاتحاد. 9- النظر فى الشكاوى و التظلمات التى تقدم من ذوى الشأن. 10- تعيين حراس العقار و البوابيين و غيرهم من العاملين به و عزلهم و تحديد أجورهم و مكافأتهم ، و يجوز أن يفوض مأمور الاتحاد فى هذا الأختصاص. 11- منح قروض للأعضاء لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم. 12- تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار. 13- اقرار الموازنة التقديرية للاتحاد. 14- التصديق على الحساب الختامى للاتحاد. 15- فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء و بعضهم بسبب يتعلق بملكيتهم المشتركة فى العقار. 16- تصفية الاتحاد عند انقضائه".
15- المادة 13 من النظام النموذجى لاتحاد ملاك العقارات.
مأمور اتحاد الملاك:
وفقا لنص المادة 866 من القانون المدنى " يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، و يعين بالأغلبية المشار اليها فى المادة 864 ، فان لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب احد الشركاء بعد اعلان الملاك الاخرين لسماع اقوالهم ، و على المأمور اذا اقتضى الحال ان يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة و حراستها و صيانتها ، و له ان يطلب كل ذى شأن بتنفيذ هذة الالتزامات ، كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الاتحاد يخالفه."
و ايماء الى المادة 867/1 "اجر المأمور يحدده القرار أو الأمر الصادر بتعينه". بيد انه قد يؤدى خدماته بدون اجر. و يتم تحديد ذلك فى ذات القرار الصادر بتعيينه أو فى قرار لاحق ، مع العلم انه يمكن اعادة النظر فى الاجر بالنقص أو الزيادة.
و حيث ان أعمال مأمور اتحاد الملاك شأنها شأن الوكالة ، فيمكنه ان يتنحى من غير انه اذا اخل أو عجز أو لغير ذلك من الأسباب عن القيام بالتزاماته انفة البيان ، يجوز عزله بقرار من الأغلبية أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار(16) .
16- المادة 867/2 من القانون المدنى.
الانقضاء لاسباب قانونية أو اتفاقية
و وفقا لنص المادة 31 من النظام النموذجى لاتحاد ملاك العقارات "ينقضى الاتحاد
لأحد سببين: 1- التعديل فى ملكية العقار بحيث يقل عدد ملاكه عن سته و ذلك ما لم يتفق الملاك كتابة على الاستمرار. 2- هلاك العقار".
• الانقضاء لاسباب قانونية أو اتفاقية:
بالرجوع الى القانون يتبين ان الاتحاد يقوم بقوة القانون اذا توافرت الشروط
المشار اليها فى المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977. و عليه اذا طرأ تعديل فى ملكية العقار، نتج عنه تخلف احدى الشروط سالفة البيان، ينقضى الاتحاد. غير ان فى حالة ما اذا قل عدد الملاك عن النصاب القانونى ، و اتفق الملاك كتابة على استمرار الاتحاد ، يهلاك العقار:
اذا تهدم العقارو تبين عدم امكانية تجديده، ينقضى اتحاد الملاك. و تتولى الجمعية العمومية تصفيته.
حمدى صبحى
المحامى
إسكندرية
 
|