العقارين محل النزاع بموجب الصكوك الصادره لها من كتابة العدل وبعد حصول زوجها المدعى عليه على الجنسيه السعوديه فى عام (1416) قام بأ قناع زوجته بأن تسجل كامل العقارين له ونضر لحسن نية الزوجه وثقتها فى زوجها لزوج دام اكثر من عشرين سنه طلب منها بعد الحاح شديد ان تذهب معه الى المحكمةلتسجيل العقارين وقال لها اذا سئلكى القاضى قولى استرداد حق ومابينى وبين زوجى اىحساب وتم عمل مبايعه من الزوجه لزوجه بمبلغ وقدره(100000) مائة الف ريال لكل عماره فى جلسة واحده علما ان ثمن العمارة الواحد اكثر بكثير من هذا المبلغ وبعد مدة من الزمن فوجئت الزوجه بأن زوجها قد تزوج بزوجه اجنبية مما اضطر الزوجه الى مطالبة زوجها باملاكها عند ذلك انكر الزوج ان لكى شى عندى مما ادى ذلك الى سوا العلاقه بينهم مما دفع الزوج الى تطليق زوجته بعد ان سلبها كل املاكها.
الاخواه الاعزاء افيدكم بأنى احد خرجى قسم الانظمة فىالمملكة حديث التخرج.وقد كنت اترافع فى بعض القضايا الحقوقيه والتجاريه البسيطةونضرلانى امام قضية شديدة التعقيد والخصوصيه وحرصا منى على اخلاق واصول مهنة المحاماه وحفاضا على حقوق موكلتى ولكى يستفيد اخوانى وزملائى فى هذا المنتدى طرحت امامكم هذه القضية .ولا ادرى هل انا على صواب ام على خطأ فى طرحها. ارجوا من الاخواه الكرام ان لا يبخلو على بأئرائهم الشرعية والقانونية علما بان موعد الجلسة قريب ارجوا الرد والتوجيه
علما ان الزوجه لم تستلم الثمن وان ماتم اجراء لنقل الملكيه  
نايف عدد المشاركات >> 150 التاريخ >> 9/7/2002
|
الأخ نواف:
تحية طيبة وبعد:
-في مثل هذه القضية, يجب عليك ان تسأل موكلتك هل حصل عليها تدليس, إكراه, او غش عندما تم الافراغ (نقل الملكية)؟
-ينبغي عليك من خلال موكلتك, ان تثبت بكافة وسائل الاثبات ان مطلقها قد حصل على العقار برضا معيب (حصول إكراه مثلاً), وبالتالي فان البيع يكون قابلاً للابطال لمصلحتها....
-ايضاً, يجب عليك كمحام ان تثبت سوء نية الزوج - حيث ان واقعة زواجه من سيدة اخرى 'اجنبية'(قد) تفسر على أن الزوج قد تزوج بموكلتك 'السعودية' من اجل الحصول على املاكها. ولما حصل له ذلك, قام بتطليقها.....
-هل مبلغ العقد, مائة الف ريال لكل عمارة, يساوي القيمة السوقية/الفعلية لعمارة تحمل نفس مواصفات عمارة موكلتك....هنا تستطيع أن تستكشف وجود أي عيب من عيوب الارادة.....
-حاول ان تبحث عن أسانيد قانونية/قرائن اخرى تعزز من قضيتك.
-ايضاً, ابحث عن ما اذا كان لدينا في المملكة نظام يتعلق بتنظيم انتقال ملكية العقار.....
,,,امنياتي لك بالتوفيق,,
نايف,,,
|
tt311 عدد المشاركات >> 1 التاريخ >> 9/7/2002
|
السلام عليكم ورحمة اللة وبركاتة.......
شكرا لاخ الكريم نايف على الرد
ولكن هل تأخذ المحكة اوتحكم بأن ارادة الزوجه كانت معيبه اذا صدرعقد البيع من كتابة العدل وبوجود شهود حيث ورد فى متن الصك انه انتقل كامل المحدود وباطن الصك الى جهة زوجها بمبلغ وقدره
وانالعقارين انتقل للزوج بعد ثلاثة اشهر من حصوله على الجنسيه وان الزوجه لم تطالب زوجها الى بعد ان ساءت العلاقه بيتهم ومضى حوالى خمس سنوات من انتقال المبيع
-هل يحق لزوجه المطالبةبتقدير القيمه الفعليه للعقارين ومطالبة الزوج بذلك وهل القيمه الموجوده فى باطن الصك مبلغ مائة الف التى لم تاخذمها الزوجه شى تخصم اذا اقتنع القاضى بتقدير المبيع ودفع الباقى للزوجه.
ولكى خالص التقدير
|
tt311 عدد المشاركات >> 1 التاريخ >> 9/7/2002
|
الاخ نايف
كما تعلم ان الطعن فى بيع صادر من كتابة العدل وبوجود شهودغير مضمون ولكن انا اود ان اطالب بالثمن التقديرى للقيمة العقارين هل توفقنى الراى فى ذلك ارجوا التوجيه
|
نايف عدد المشاركات >> 150 التاريخ >> 10/7/2002
|
الأخ نواف:
تحية طيبة وبعد:
اقترح عليك اتباع الخطوات الأتية:
1) كتابة مذكرة توضح فيها ملابسات القضية بالكامل....
2) تؤكد على النقاط االتي تعزز موقف موكلتك من فسخ عقد البيع وهي:
أ) ان بيع العقار او العمارات شابه عيب في رضا البائع (موكلتك) وهذا العيب يتمثل في التدليس عليها والضغط عليها (اكراهها) علي البيع الصوري (على الرغم انها لم تقبض مقابلاً للعقار).
ب) يستطيع القاضي ان يستبين وجود عيب من عيوب الرضا من وقائع القضية. فمثلاً, ان انتقال العمارتين للزوج تم بعد مرور ثلاثة اشهر من حصوله على الجنسية. مما يعني ان الحصول على الجنسية سهل على الزوج الحصول على العمارات- يجب ان تتسأل, هل بأمكان الزوج ان يضغط على الزوجة لولم يحصل على الجنسية السعودية, الا يعتبر تطليقه لزوجته (موكلتك) وزواجه بسيدة غير سعودية, قرينة على ان الزوج حصل على الجنسية السعودية لحاجة في نفسة...وعند حصوله على مبتغاه ....طلق موكلتك....
3) يجب عليك أن تثبت ان موكلتك لم تستلم مقابل لتلك العمارتين (موضوع العقد) وبالتالي فأن اثبات هذا يكفي لفسخ العقد.....وانت تعرف ان فسخ العقد يتم عند اخلال احد المتعاقدين بأحد
التزاماته...فاخلال الزوج بالتزامه يتمثل في عدم حصول موكلتك على ثمن العقارين.
-ايضاً كما ذكرت اعلاه, يجب ان توضح ان اعتراف الزوجة (موكلتك) باستلام الثمن تم بالضغط عليها والتدليس عليها.....ولولا هذا الضغط لما تم البيع....
4) يجب عليك ان تطلب من المحكمة الاستعانة بهيئة النظر لتقييم القيمة الفعليه للعقارين عندما تم البيع. حيث عندها, (قد) يستبين القاضي قرينة ما اذا كان البيع قد شابه اي عيب من عيوب الرضا ام لا....
5) يجب عليك ان تقدم مذكرتك (موضحاً فيها ملابسات القضية والاسانيد القانونية التي تدعم فسخ البيع) الى المحكمة الشرعية في الدائرة التي يقيم فيها المدعى عليه(الزوج)..
6) اخيراً, اقترح عليك عند كتابة المذكرة ان تستعين بكتب الفقه الاسلامي وكتب مبادئ القانون لترى موقف الفقه من الاثار المترتبة على عدم صحة الرضى, الغلط في الفقه الاسلامي, اثار النفوذ الادبي, الاكراه في الفقه الاسلامي, الاستغلال وعناصره وجزاءة, المحل وعناصرة.
7) اتمنى من الاساتذة الكبار: موسى شناني*, أحمد زكي واشرف خليل رؤية المساهمة في هذه القضية,,,,وذلك باعتبارهم اصحاب خبرة وتمرس,,,,
,,,امنياتي لك بالتوفيق,,
نايف,,,
*نريد معرفة موقف القانون السوري في مثل هذه القضية-هل لديكم قانون يحكم انتقال العقار......
|
ashraf عدد المشاركات >> 29 التاريخ >> 10/7/2002
|
الأستاذ / نواف العجمي
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد ،،،،
أشكر القائمين على هذا المنتدى ، والدكتور / نايف الشريف ، الذي يسارع إلى تقديم العون والمساعدة لكل محتاج وجزاه الله خير الجزاء .
وأود أن أشير بداية إلى صراحتك بخصوص بداية عملك بالمحاماة ، وأرى والرأي لك أن هذه القضية بوقائعها التي ذكرتها ربما تحتاج والأمر كذلك إلى التعاون عن قرب مع محامي أخر لأنها لن تنتهي بمجرد استشارة أو رأي من خلال موقع عـام ربما يطلع عليه خصمك ، لأنك الآن تترقب ثغره أو خطأ من الخصم .
وعلى العموم ومساهمة مني في الرأي والمشورة من خلال موقع عام لا يضر بك إطلاع خصمك عليه أرى والتقدير لك :-
1- التقدم بطلب لمنع خصمك في التصرف في العقارات بأي تصرف ناقل للملكية ، لأنه لو نقل خصمك الملكية لشخص ثالث ربما سيتعقد الأمر كثيراً ، وهذا الطلب يعتبر من الإجراءات التحفظية .
2- التقدم بدعوى أمام المحكمة التابع لها العقارات تطلب من خلالها إسترداد ملكية العقارات لموكلتك ، لصورية البيع والشراء الحاصل بينها وبين خصمك فهو بيع على الورق فقط وليس قائم في الحقيقة والواقع ، وإفراغ العقار لا يمنع من الطعن بالصورية ، التي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما في ذلك القرائن وبهذا تحسن إستغلال قواعـد الإثبات المقررة في الشريعة الإسلامية والتي تجيز إثبات غير الثابت بالكتابة بغير الكتابة خلافاً للقوانين الوضعية .
3- يمكن لك الإستعانه بشهود العقد وكاتب العدل ليشهدوا بأنه لم يجرى أمامهم إستلام الثمن من قبل موكلتك بالفعل ، مما يعني أن الثمن ذكر في العقد ولم يجري تسليمة في الحقيقة والواقع ، وإذا كان هناك إقرار بإستلام الثمن من موكلتك فيمكن أن تطعن عليه بالإكراه المعنوي أو الأدبي وهذا مقبول وخصوصاً بين أطراف العلاقة الزوجية ، وبين الابن وأبية ...الخ .
4- يمكن لك الإستعانه والبحث عن مصير العلاقة الإيجارية التي كانت تربط موكلتك بالمستأجرين للعقارات إذا كانت تلك العقارات مؤجرة على الغير ، وتبحث هل حصل تغير في العلاقة الإيجارية بمناسبة البيع ، أم لا - وهذا الأمر ربما يفيدك كثيراً في إثبات الصورية .
5- أخيراً إذا كنت متأكد من حقيقة أقوال موكلتك فيمكن لك البحث عن أركان جريمة النصب والاحتيال وإذا تأكدت من وقوعها يمكن أن تقيمها في مواجهة الزوج ، علماً بأن الكذب المدعم بوسائل إحتيالية يعد نصباً وأكلاً لأموال الناس بالباطل .
6- أنصحك بأهمية صياغة لائحة الدعوى والمذكرات المقدمة منك ، وأن تحسن إستغلال ردود خصمك ، ومن هنا أكرر أهمية الاستعانة بمحامي آخر أكثر خبره لأنه قد يرى أشياء مهمة ، والقضية بالفعل صعبه على محامي مبتدأ ، وليس هذا تقليل من قدراتك ولكن القضية حقيقة ليست سهله .
ودعائي لك بالتوفيق إنشاء الله ، وأن تكون سبباً في إحقاق الحق بإذن الله
أخوك
أشرف خليل رويه
|
tt311 عدد المشاركات >> 1 التاريخ >> 10/7/2002
|
الدكتور نايف الشريف السلام عليكم ورحمة اللة وبركاته شكرا على اهتمامك بهذة القضيه وشكرا على النصح والتوجيه واسعدنى كل السعادة اهتمامك انت والاستاذ اشرف بهذه القضية وتقديم النصح لنا
|
tt311 عدد المشاركات >> 1 التاريخ >> 10/7/2002
|
استاذى الاستاذ اشرف ....تحيه طيبة وبعد لقد اسعدنى مشاركتك واهتمامك بهذه القضيه ةافيدكم انه قد تم تقديم طلب الىالمحكمه بعد التصرف فى كامل العقارين حتى الفصل فى هذه الدعوى ولكن ارجوا من استاذى الكريم التوضيح بخصوص العلاقه الايجاريه.
اكرر شكرى وتقديرى لك من ساهم معنا فى هذه القضيه واخص كلا من الاساتذه النبلاء الاستاذ نايف والاستاذ اشرف واحيطكم علما بأنى استفدة من هذه المناقشه وخرجت ببعض النقاط والامور التى ان شاءاللة سوف تساهم فى حسن سير القضيه نحو الافضل ودمتم اعزائى على احسن حال
|
شناني عدد المشاركات >> 172 التاريخ >> 10/7/2002
|
الأخ نايف الموقر ،
شكرا لدعوتي للإدلاء بدلوي ، رغم أنك كفيت ووفيت ، ولكنني هنا سأركز على النواحي العملية ، مع تأييدي لما تفضلتم به
وفيما يتعلق بالقضية المطروحة ، فإنني أجيب الأخ نواف ، بالإيضاحات التالية :
1)- يجب بيان سبب تسجيل العقارين باسم الزوج بيانا كافيا . هل هو للأمانة ، أو مجاملة ، أو تحت تأثير الإكراه المعنوي الذي قد يتمثل في التهديد بالطلاق مثلا .
إذ أن الأسانيد القانونية تختلف باختلاف سبب التسجيل . فالصورية شيء ، والإكراه شيء آخر ولكل منهما دفوع وشروط مختلفة كما هو معلوم .
وهناك دفوع قد تتعارض فيما بينها ، ولا يجوز الأخذ بها سوية ، وهناك مطاعن تسقط بالتقادم كحالة الإكراه التي يسقط الادعاء بها بعد مرور سنة على زوال الإكراه ...
أما الصورية ، فهي على نوعين : مطلقة ، ونسبية . والمطلقة تكون عندما يكون العقد الظاهر مخالف للحقيقة ولا يوجد عقد مستتر . وهذه الصورية مخالفة للنظام العام ولا تسقط بمرور الزمن ، ويجوز الادعاء بها في أي وقت .
أما الصورية النسبية ، فتكون مع وجود عقدين متعاصرين ، ظاهر وباطن ، بينما تنصرف إرادة المتعاقدين إلى العقد الباطن ، دون أن يقصدا نتائج وآثار العقد الظاهر .
فإذا كانت الزوجة ، في قضيتك ، قصدت تسجيل العقارين باسم زوجها كمجاملة وأمانة ، فنحن نكون أمام حالة صورية مطلقة . وهذه الصورية باطلة ، ويجوز الادعاء بها في أي وقت ، والدعوى تسمى بطلان التسجيل لعلة الصورية المطلقة ، إذ أن إرادة المتعاقدين لم تذهب إلى إعمال آثار البيع إطلاقا . وإنما كان القصد الحقيقي إبقاء الملكية للزوجة .
والادعاء بالصورية يتنافى مع الادعاء بالإكراه لأن الصورية تبقى مشمولة بالرضا الكامل ، ورغم هذا الرضا فالعقد باطل .
أما الإكراه ، المادي أو المعنوي ، فهو يتضمن انعدام الإرادة . أي عندما يتعاقد الشخص تحت سلطان رهبة أثارها الطرف الآخر فحمله من خلالها على قبول العقد رغما عنه . وفي قضيتك فإن الإكراه غير موجود ، إلا إذا قلت بالتهديد بالطلاق ، كإكراه معنوي كان الزوج يسلطه على زوجته وقامت بنقل الملكية له تحت تأثير ووطأة هذا الإكراه .
2)- الصورية المطلقة يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات ، ومنها البينة الشخصية والقرائن أيضا . حتى ضد الدليل الكتابي والرسمي .وهذا الحكم متفق عليه وفق الشريعة الإسلامية والقوانين الوضعية أيضا.
وبما أن العقد الصوري جرى أيام قيام الزوجية فإن الإثبات بين الزوجين يجوز بالبينة الشخصية دائما لوجود المانع الأدبي ، حتى لو كان ذلك ضد الدليل الكتابي .
3)- بما أنه لم يتم دفع أي ثمن مقابل تسجيل العقارين باسم الزوج . فإن البيع يصبح باطلا لانتفاء السبب . ذلك أن سبب نقل الملكية لاسم المشتري هو دفع الثمن . وبانتفاء ذلك ، يصبح العقد بلا سبب ، والعقدالمعدوم السبب في حكم الباطل ، ويجوز الادعاء ببطلانه لهذه العلة ، إذ لا التزام بلا سبب . ومع إثبات عدم دفع الثمن ، فإن التزام الزوجة بنقل الملكية أصبح معدوم السبب ، وبالتالي ، فهو قابل للإبطال ، ويمكنك مراجعة النظرية العامة في السبب ، والتي عرض لها العلامة السنهوري في وسيطه الشهير ، وذلك ضمن النظرية العامة للالتزام .
والجدير ذكره أن انعدام السبب يجوز إثباته أيضا بكافة وسائل الإثبات ، ومنه البينة الشخصية والقرائن أيضا .
4)- يجب الحذر دائما في صياغة المذكرة ، والتركيز على الدفوع التي يمكن إثباتها . وعدم تشتيت الدفوع والدعوى ، فإما الإكراه والذي لا أحبذ إثارته هنا لضعفه وصعوبة نجاح الدفع به لعدم توافر شروطه ، وإما الصورية وإنتفاء السبب . ويجب أن تختار ما هو أقرب إلى الحقيقة ، وأقرب إلى الثبوت .
5)- إن تفاهة الثمن المقر به تعتبر قرينة على عدم جدية البيع وعلى صوريته وعلى عدم وجود ثمن حقيقي .
6)- إن الإقرار بقبض الثمن الصادر عن الزوجة في عقد البيع ، لا يحتاج إلى ادعاء خاص به أو دفوع خاصة به من أجل إبطاله بشكل مستقل ، فهو مشمول بالعقد ككل ، وبالتالي ، يفضل عدم التعرض للإقرار أو المطالبة ببطلانه ، فهو مشمول بالدعوى وبالعقد ككل ، لأن الصورية تشمل العقد ككل بما ورد فيه . وكذلك هو الحال في حال طلب إبطال العقد لانعدام السبب فلا حاجة للتعرض للإقرار بقبض الثمن بشكل مستقل .
7)- عند ثبوت عدم دفع الثمن ، وصورية العقد ، قد يتمسك الزوج بأن العقد في حقيقته هبة . فهنا يجب البحث في أحكام عقد الهبة ، وفيما إذا كان يجوز لموكلتك الرجوع عنها ، لاسيما بع طلاقها منه بإرادته المنفردة .
إذن :
- الإكراه المادي مستبعد وصعب الإثبات .
- الإكراه المعنوي في صورة التهديد بالطلاق ، يمكن استخدامه بالدعوى بحسب الحال .
- الصورية : هي الركيزة الأساسية للدعوى .
- انعدام السبب : أساس قانوني هام جدا لإبطال التسجيل ، كون الثمن هو السبب في التزام الزوجة بنقل الملكية ، ومع انعدام السبب يبطل الالتزام .
وكل ما ذكرناه يجوز إثباته بوسائل الإثبات كافة بما فيها البينة الشخصية والقرائن .
أنصحك بالابتعاد عن الطريق الجزائي وسلوك الطريق المدني فقط .
أنصحك بتقديم دفوعك بتمهل ودائما انتظر رد الخصم الذي سيركز على أن البيع حقيقي وموثق بشكل رسمي . ولكن عندما تثبت عدم دفع الثمن فإن الدعوى ستسير في صالحك .
وما أوردناه أعلاه موجود في أمهات الكتب الفقهية والقانونية ، لاسيما في وسيط العلامة السنهوري ، في النظرية العامة للعقد .
ونتمنى لك التوفيق ، وما عليك سوى بذل الجهد والباقي على الله ، وفطنة القاضي .
مع احترامي التام وتأييدي لما أدلى به السادة الزملاء بشكل عام .
المحامي موسى شناني .
|
شناني عدد المشاركات >> 172 التاريخ >> 10/7/2002
|
إستدارك :
إياك والادعاء بالغبن أو بإعادة تقدير قيمة العقارين من أجل أخذ الفرق بين الثمن الفعلي السوقي ، وبين الثمن المسجل في العقد .
فهذا يعني اعترافك بصحة العقد ، وبالتالي عدم بطلانه وعدم صوريته وهدم أساس الدعوى وكل الدفوع التي أشرنا إليها والزملاء أعلاه .
يجب التركيز دائما على التوافق القانوني بين الدفوع المثارة والتي يجب أن تؤدي إلى النتيجة المبتغاة من الدعوى .
موسى شناني
|
tt311 عدد المشاركات >> 1 التاريخ >> 10/7/2002
|
الاخ الاسناذ موسى شنانى تحيه طيبه وبعد
اسعدنى مشاركتك وجزاك اللة عنى كل خير
|
|