منتدي المحامين العرب المنتدى العام استئناف دعوى تسليم عقار
أنه في يوم الموافق / /2012 بناء على طلب السيد / _____________________مركز كفرصقر شرقية . ومحله المختار مكتب الأساتذة / محمد إبراهيم محمد مصطفى ؛ محمد حسين عبدالرؤوف ؛ سامح محمد محمود حافظ ؛ أحمد محمد إبراهيم المحامون بكفرصقر. أنا محضر محكمة كفرصقر الجزئية قد انتقلت إلى ناحية حي السلام مركز كفرصقر وأعلنت :- 1- السيد /ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ مخاطبا مع 2- السيدة / ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ مخاطبا مع الموضــــــــــــــــــــــــــــــــــــــوع أقام الطالب – المستأنف – الدعوى رقم ـــــــــ لسنة 2011 مدني كلي ههيا ضد المعلن إليه الأول طالبا الحكم على الأخير بتسليم المساحة المبيعة للطالب بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 1/10/2006 وقدرها 226,5 م2 إجمالي وصافيها 187,5 م2 بعد خصم الشوارع والمقام عليها منزل دور أرضي غرفتين من الطوب الأحمر ومعروشة بالخشب والسدة ملحق بها حظيرة مواشي محاطة بحوش عليه بوابة حديد وبه عداد إنارة نظير مبلغ إجمالي قدره ( 180800 جنيها ) والموضحة الحدود والمعالم بصدر صحيفة الدعوى خاليا مما يشغلها أو يعوق انتفاع الطالب به. وذلك على سند من القول أنه " اشترى قطعة الأرض المبينة بعريضة الدعوى من المدعى عليه – المستأنف ضده – نظير مبلغ وقدره 180800 جنيها قبضهم المدعى عليه – المستأنف ضده – بمجلس العقد . إلا أن المستأنف ضده لم يقم بتنفيذ التزامه بتسليم الأرض المبيعة للطالب ؛ الأمر الذي حدا به لإقامة هذه الدعوى بغية القضاء له بطلباته سالفة الذكر . وتداولت الدعوى بالجلسات على النحو المبين والثابت بمحاضرها ووجه المعلن إليه – المستأنف ضده الأول – طلبا عارضا في الدعوى ضد الطالب – المستأنف – بطلب الحكم بفسخ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 1/10/2006 سند الدعوى وذلك لعدم قيام المدعى عليه بسداد الثمن المحدد والمبين بعقد البيع سند الدعــــــــــوى. وتداولت الدعوى بالجلسات ومثلت أمام المحكمة من تدعى / ((((((((((( – المعلن إليها الثانية - طالبة قبول تدخلها الهجومي في الدعوى وطلب الحكم برفض الدعوى الأصلية وبمنع تعرض كلا من المدعي والمدعى عليه – المستأنف والمستأنف ضده – في التدخل الهجومي للمتدخل في حيازتها وانتفاعها ووضع يدها على العقار المبين الحدود والمعالم بصدر الصحيفة . وحيث أن الدعوى قد رفعت ابتداءا أمام محكمة كفرصقر الجزئية وقيد بجداولها برقم ------- لسنة 2008 مدني كفرصقر وتداولت الدعوى بالجلسات إلى أن أصدرت حكمها بعدم قبول الدعوى الأصلية ورفض الدعوى الفرعية وعدم قبول التدخل الهجومي وتم الطعن عليه بالاستئنافين رقما 1172 ؛ 3286 لسنة 53 ق أمام محكمة استئناف المنصورة – مأمورية الزقازيق وتداولا بالجلسات إلى أن حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف عليه والقضاء مجددا بعدم اختصاص محكمة أول درجة بنظر الدعوى وباختصاص محكمة الزقازيق الابتدائية بنظرها ونفاذا لذلك الحكم أعيدت الدعوى أمام محكمة ههيا الكلية وقيدت برقمها الحــــــــالـــــــــي . وحيث تداولت الدعوى بالجلسات طلب المعلن إليه – المستأنف ضده الأول – تعديل دعواه الفرعية من فسخ عقد البيع إلى منع تعرض المدعي في الدعوى الأصلية في الأرض موضوع التداعي . وتدوولت الدعوى بالجلسات وبجلسة 22/1/2012 أصدرت محكمة أول درجة حكمها القاضي في منطوقه :- " حكـــــــــمــت المـــحكـــــــمة :- أولا : برفض الدعوى الأصلية وألزمت رافعها المصروفات و75 جنيها مقابل أتعاب المحامـــــــاة . ثانيا : بعدم قبول الدعوى الفرعية وألزمت رافعها المصروفات و 75 جنيها مقابل أتعاب المحاماة." وحيث أن هذا الحكم قد جاء مجحفا بحقوق الطالب مشوبا بالخطأ في تطبيق القانون والخطأ في الإسناد والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب وجاء حكمها مخالفا لتفسير بنود العقد وتطبيقه . فان الطالب المستأنف يطعن على ذلك الحكم وفقا للأســـــــــباب والأوجـــــــــــه الآتيـــــــــة :- السبب الأول : توافر الشروط الشكلية المنصوص عليها بالمادة 43/6 من قانون المرافعات. وشاب حكم محكمة أول درجة عيب الفساد في الاستدلال بإغفال التـعرض من المستأنف ضده الأول للطالب أثناء تنفيذ قرار الازلة رقم 15 لسنة 2008 الصادر من مجلس مدينة كفرصقر. السبب الثاني : خطأ حكم محكمة أول درجة للخطأ في الإسناد وتطبيق القانون لكون الدعوى بطلب التسليم للعقار محل العقد وليس نقل ملكية وتسجيل أو صحة ونفاذ العقد وأن هذه الدعوى لإجبار البائع بتسليم العقار محل الدعوى لعدم الالتزام بنصوص العقد. السبب الثالث : ثبوت صحة عقد البيع المؤرخ 1/10/2006 – سند الدعوى - بموجب حكم صحة توقيع رقم 703 لسنة 2007 كفرصقر والحكم في الدعوى 381 لسنة 2008 مدني كفرصقر و إخلال البائع المستأنف ضده الأول بالضمان وتسليم العقار المبيع. السبب الرابع : أن العقار محل العقد قد آلت ملكيته للمستأنف ضده الأول – البائع للطالب عن طريق الشراء ووضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية وعدم قيام البائع بتسليم المشتري مستندات الملكية وجاء الحكم الطعين مشوبا بالفساد في الاستدلال إذ أنه استند إلي أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها مناقضا لما أثبته. السبب الخامس: أن التسليم أثر من أثار عقد البيع وأحد الالتزامات التعاقدية الملقاة على عاتق البائع ولم يقم به المستأنف ضده الأول ولم يلتزم بنصوص العقد سند الدعوى. وفي بيان تلك الأسباب وأوجه الطعن على الحكم الصادر من محكمة ههيا الكلية والرقيم 134 لسنة 2011 مدني كلي نوضح ذلك تفصيلا في الآتي :- السبب الأول توافر الشروط الشكلية المنصوص عليها بالمادة 43/6 من قانون المرافعات – وشاب حكم محكمة أول درجة عيب الفساد في الاستدلال بإغفال التـعرض من المستأنف ضده الأول للطالب أثناء تنفيذ قرار الازلة رقم 15 لسنة 2008 الصادر من مجلس مدينة كفرصقر دعوى التسليم وضع لها المشرع ضوابط في القانون رقم 76 لسنة 2007 المعدل لقانون المرافعات في المادة 43/6 منه وهى :- (1) إخطار ذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لأي منهم أن يتدخل في دعوى التسليم المتداولة بشأن عقاره ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التي تنظر الدعوى الادلة المثبتة لحقه على العقار (هنا نجد أن البائع الذي يبيع حق ليس ملكة يجب عليه أن يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف آلت إليه) (2) اسند المشرع للوحدة المحلية دورا في الإخطار بدعوى التسليم في حالة عدم الاستدلال على الأشخاص يتمثل في إلصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة أو عمدة الناحية ولوحة إعلانات في مقر الوحدة المحلية وذلك منعا لتحايل المدعى في دعوى التسليم بإجراء إخطار شكلي ومنعا لتحايل طرفي دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الأولى أو بتقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة فلا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى (3) جعل المشرع الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار إن المحكمة الجزئية هي الأقرب لمكان العقار ومن اجل إحاطة هذه الدعاوى بسياج من الأمان ورد كيد محترفي الاستيلاء على الأملاك الخاصة وحيث كان هذا النص قد جاء صريحا واضحا ومنه يتضح أنه يتعين إخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين ... وهو ما تم بهذه الدعوى المستأنف على حكمها من خلال إعلان المستأنف ضده الأول البائع للطالب المستأنف والذي يمتلك هذا العقار محل التداعي والمقر فيه بأنه هو المالك الوحيد له بدون منازعة من أحد حيث أنه أعلن بصحيفة افتتاح الدعوى وأعيد إعلانه وأنه قد مثل بالدعوى وخاض فيها دفاعه ووجه الطلبات العارضة . كما يعني ذلك أنه ليس هناك مقتضى من استيفاء باقي النص لأنه معلق على عدم الاستدلال بالمالك أو الحائز . إلا أنه ورغم ذلك ومن خلال ما جاء بالمحضر الإداري الرقيم لسنة 2008 المحرر بمعرفة وكيل الطالب ضد المستأنف ضده الأول لأنه اعترض تنفيذ قرار الازلة الصادر للطالب على العقار محل التداعي والرقيم 15 لسنة 2008 يظهر بما لا يدع مجالا للشك في توافر علم الجهة الإدارية الممثلة في مجلس مدينة كفرصقر بانتقال الملكية إلى الطالب المستأنف بموجب عقد البيع المحرر فيما بين الطالب والمستأنف ضده الأول والمتضمن بيعه للطالب العقار محل التداعي وبناءا عليه تم مراجعة سند الملكية الخاص بالطالب المستأنف وصدور قرار الازلة بموجبه من لجنة المنشآت الآيلة للسقوط بالإدارة الهندسية بمجلس مدينة كفرصقر. ونفاذا لذلك القرار تم تحديد الميعاد للقيام به إلا أن المستأنف ضده الأول اعترض الطالب وكان ذلك بحضور أحد أفراد الشرطة. أضف إلى ذلك أن هناك سابقة قضائية فيما بين الطالب المستأنف وبين المستأنف ضده الأول على ذات العقار متمثلا في الدعوى رقم 703 لسنة 2007 صحة توقيع كفرصقر وقضي فيها بصحة توقيع المستأنف ضده على عقد البيع سند الدعوى – ولم يستأنف عليه . أيضا الدعوى رقم 381 لسنة 2008 مدني كفرصقر والتي أقامها المستأنف ضده ضد الطالب للحكم له برد وبطلان عقد البيع – سند الدعوى – ثم عدل طلباته إلى إبطال وبطلان العقد بمقولة الغش والتدليس وانتفاء الشروط والأركان القانونية لصحته ونفاذه قانونا – وقضي فيها بالرفض ولم يستأنف على هذا الحكم . ( راجع المستندات المقدمة بأوراق الدعوى – والمحضر رقم لسنة 2008 إداري كفرصقر ) ولما كان ذلك وكان نص المادة سالفة الذكر قد نصت على أن المحكمة لا تحكم في الدعوى إلا بعد الإخطار ومدى توافر أيا من تلك الإجراءات أصلا وتقديم المدعي المستندات التي تسانده في دعواه . وكان الطالب المستأنف قد أوفى كل تلك الشروط بما فيها العقد المحرر فيما بين طرفي التداعي – الطالب والمستأنف ضده الأول – واستوفى ما نصت عليه المادة 43/6 من قانون المرافعات المعدل بالقانون 76 لسنة 2007 وكان الأساس القانوني لطلبات المدعي بالتسليم هو " يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع ". ( المادة 431 من القانون المدني ) الأمر الذي يلتمس معه الطالب المستأنف القضاء بإلغاء حكم محكمة أول درجة فيما قضى فيه من رفض الدعوى الأصلية والقضاء مجددا بالطالبات الواردة بصحيفة دعواه الأصلية. السبب الثاني خطأ حكم محكمة أول درجة للخطأ في الإسناد وتطبيق القانون لكون الدعوى بطلب التسليم للعقار محل العقد وليس نقل ملكية وتسجيل أو صحة ونفاذ العقد وأن هذه الدعوى لإجبار البائع بتسليم العقار محل الدعوى لعدم الالتزام بنصوص العقد لما كان حكم محكمة أول درجة قد أسس أسبابه طبقا لنص المادة 934 مدني هذه المادة الخاصة بنقل الملكية والتسجيل وصحة ونفاذ العقد وهو ليس موضوع الدعوى المنظورة ؛ فموضوع وطلبات دعوانا هو تسليم العين محل العقد إلى المدعى – المستأنف - وهو التزام يتولد بمجرد إبرام العقد دون الحاجة إلى تسجيل ؛ فعقد البيع هو عقد ملزم للجانبين بمجرد إبرامه أهمها للبائع الالتزام بتسليم المبيع إلى المشترى وهو طلب المدعى في الدعوى المنظورة ؛ هذا وقد قضت محكمة النقض في أحكامها على ( أن عقد البيع غير المسجل وان كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا انه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشترى وله أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل البقاء والقرار ) نقض جلسة 17/2/1976 – مجموعة المكتب الفني – السنة 27 – مدني – 453( المادة 435 من القانون المدني ) وحيث أنه من المستقر عليه فقها وقضاء أن المتعاقدين إذا اتفقا في عقد البيع على ميعاد التسليم فانه يجب أعمال هذا الاتفاق ، فإن لم يوجد اتفاق وكان هناك عرف يقضي بالتسليم في ميعاد معين وجب التسليم وفقا لهذا العرف ، فان لم يكن هناك اتفاق ولا عرف واقتضت طبيعة المبيع تأخر التسليم إلى وقت معين ، فان طبيعة المبيع تقتضي أن يتأخر التسليم إلى هذا الوقت المعين ، فإذا لم يكن هناك اتفاق ولا عرف ولم تقتض طبيعة المبيع تأخير التسليم ، وجب أن يكون التسليم فورا بمجرد انعقاد العقد". وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض :" إذا أخل البائع بالتزام التسليم كان للمشتري أن يطالب بتنفيذ الالتزام عينا أن كان ذلك ممكنا ، ويكون ذلك بإجبار البائع على التسليم بحكم من القضاء وفي ذلك قضت محكمة النقض بأنه يشترط لإجبار المدين البائع على تسليم العين المبيعة إلى المشتري أن يكون هذا التسليم ممكنا ، فإذا كانت هذه العين مملوكة للبائع وقت انعقاد البيع وتعلقت بها ملكية شخص أخر تعلقا قانونيا ، استحال الوفاء عينا للمشتري الأول وإذا كان التسليم غير ممكن إلا إذا قام به البائع نفسه كما لو كان منقولا لا يعلم مكانـه سـواه ، جـاز للمشتري أن يطالب الحكم عليه بغرامـة تهديديه لحمله على التسليم وإذا كان المبيع من المثليات جاز للمشتري أن يحصل على شيء من نوعه على نفقة البائع بعد استئذان القاضي ، أو دون استئذانه في حالة الاستعجال. [ نقض 17/12/1970- مجموعة أحكام النقض - السنة 31 رقم 204 ص 1255] وحيث أن المستأنف ضده الأول لم يلتزم بما جاء بالعقد الابتدائي المؤرخ 1/10/2006 سند الدعوى من تسليم العقار المبيع إلى الطالب كأثر من الآثار المترتبة على عقد البيع وأحد أهم التزامات البائع المنصوص عليها في القانون المدني . وحيث أن هذه الدعوى المستأنف على حكمها قد أقيمت لإجبار المستأنف ضده الأول على تسليم العقار المبيع إلى الطالب المستأنف وليس بنقل الملكية أو صحة ونفاذ عقد البيع سند الدعوى . ذلك وفقا لما استقر عليه أحكام محكمتنا العليا بأن البيع ينعقد صحيحًا بالعقد غير المسجل كما ينعقد صحيحًا بالعقد المسجل ، ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصي وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضًا أن يكون للمشترى إذا ما خشي على العين المبيعة من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة. " وإذا كان عقد البيع ولو غير مشهر فهو ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المترتبة بها وكان الواقع أن مثلاً أن المشترى أقام دعوى يطلب فيها طرد البائع من العقار المبيع له وطلب تسليمه له على سند أنه اشتراه بعقد عرفي وأن البائع يضع يده على العقار دون سند قانوني فإن التكيف القانوني لهذا الوضع هو دعوى طرد للغصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية (المشترى)". [طعن 443/46 ق جلسة 22/4/1980] [طعن 446/46 ق جلسة 25/6/1980] الأمر الذي يعيب حكم محكمة أول درجة بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والخطأ في الاستدلال – مما يلتمس معه الطالب المستأنف القضاء بإلغاء حكم محكمة أول درجة والقضاء مجددا بطلباته الواردة بصحيفة الدعوى الأصلية. السبب الثالث ثبوت صحة عقد البيع المؤرخ 1/10/2006 – سند الدعوى - بموجب حكم صحة توقيع رقم 703 لسنة 2007 كفرصقر وسداد كامل الثمن في الحكم في الدعوى 381 لسنة 2008 مدني كفرصقر و إخلال البائع - المستأنف ضده الأول – بالضمان وتسليم العقار المبيع من المستقر عليه فقها و قضاءا واستقرت عليه أحكام محكمتنا العليا على أن " المسألة الواحدة بعينها إن كانت أساسية و كان ثبوتها أو عدم ثبوتها هو الذي ترتب عليه القضاء بثبوت الحق المطلوب في الدعوى أو بإنتفاؤه ، فإن هذا القضاء يحوز قوة الشيء المحكوم به في تلك المسألة الأساسية بين الخصوم أنفسهم و يمنعهم من التنازل بطريق الدعوى أو بطريق الدفع في شأن أي حق آخر متوقف ثبوته أو انتفاؤه على ثبوت تلك المسألة السابق الفصل فيها بين هؤلاء الخصوم أنفسهم أو على انتفائها . ( الطعن رقم 45 لسنة 39 مكتب فني 26 صفحة رقم 353 بتاريخ 08-02-1975) وحيث تنص المادة 15 من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 - يتعين لثبوت تاريخ عقد البيع أن يرد مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ مع تحديد موضوعها تحديداً معيناً لها مانعاً من اللبس. ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن. ولما كان العقد سند الدعوى قد أقيمت بشأنه دعويان أحدهما أقيمت من الطالب المستأنف والأخرى أقيمت من المعلن إليه – المستأنف ضده الأول . بخصوص الدعوى المقامة من الطالب المستأنف هي الدعوى رقم 703 لسنة 2007 صحة توقيع كفرصقر وقضي فيها بصحة توقيع المستأنف ضده الأول على - عقد البيع سند الدعوى الراهنة – وأصبح حكما نهائيا وباتا حائزا لحجية الأحكام وقوة الأمر المقضي لعدم الطعن عليه بثمة مطعن. أما الدعوى الأخرى التي أقيمت من المستأنف ضده الأول ضد الطالب وهي الدعوى رقم 381 لسنة 2008 مدني كفرصقر وموضوعها رد وبطلان عقد البيع – سند الدعوى – ثم عدل طلباته إلى إبطال وبطلان العقد بمقولة الغش والتدليس وانتفاء الشروط والأركان القانونية لصحته ونفاذه قانونا – وقضي فيها بالرفض ولم يستأنف على هذا الحكم وصار حكما نهائيا وباتا . وحيث كان ذلك الأمر الذي يتأكد معه بلا يدع مجالا للشك أن العقد سند الدعوى قد سبق وان تم مناقشته موضوعا وذلك بموجب دعوتان أحدهما تنصب على التوقيع المنسوب صدوره للبائع – المستأنف ضده الأول – والدعوى الأخرى قد انصبت على الثمن وتبين صحة العقد وتوافر شرائطه وأركانه. وحيث أن عميد الفقه القانوني الفرنسي ( بوتيه ) قد عرف البيع بأنه : (عقد بموجبه يلتزم احد المتعاقدين و هو البائع نحو المتعاقد الأخر أن ينقل إليه شيئا يحوزه كمالك لقاء ثمن هو مبلغ معين من النقود و يلتزم المتعاقد الآخر و هو المشتري مقابل ذلك أن يدفع الثمن ) وعرف القانون المدني المصري ( البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيئا أو حقاً مالية آخر في مقابل ثمن نقدي ) وبالتالي فإن العقد رغم أنه لم يشهر ورغم أنه لا ينشأ أي حقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم إلا أنه هذا العقد غير المشهر يرتب التزامات شخصيه بين طرفيه وهذه الالتزامات تتمثل في التسلم وسداد الثمن ومرجع هذا إلى العقد 1- يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف لمشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لـم يستول عليه استيلاء ماديا مادام البائع قد اعمله بذلك . ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع. 2-ويجوز أن يتم التسليم بمجرد تراضي المتعاقدين إذا كان المبيع في حيازة المشتري قبل البيع أو كان البائع قد استبقي المبيع في حيازته بعد البيع لسبب أخر غير الملكية. هذا وقد استقر قرار محكمة النقض الفرنسية- الغرفة المدنية بتاريخ 2/5/1949 منشور بجريدة المحاكم المغربية 25/10/1949 ص155: " يكون البيع العقاري تاما بتراضي الأطراف على المبيع والثمن، وإن معاينة هذا الاتفاق لا تخضع حسب القانون إلى أي شكل مكتوب محدد". وترى هذه الاجتهادات القضائية أن تحرير البيع ليس شرطا لصحته بل أنه يدخل ضمن آثار عقد البيع بعد قيامه ويصبح أحد التزامات البائع بضمان نقل الحق المبيع وباتخاذ جميع الإجراءات القانونية الضرورية لذلك ومن أهمها تسليم العين المبيعة للمشتري . إذ لا يكفي أبدًا أن ينقل البائع إلى المشتري الحيازة للعقار المبيع بل يجب عليه فوق هذا أن يضمن للمشتري هذه الحيازة في الملكية بأن يحميه من كل تعد على حيازته وملكيته وبالأحرى ينبغي عليه أن يمتنع هو عن تهديد هذه الحيازة والافتئات على هذه الملكية بل يجب أن يكون ضامنًا لعدم التعرض ((وهذا الضمان من طبيعة البيع فلا يلزم لوجوده اشتراط خاص في العقد فللمشتري هذا لضمان بمقتضى نصوص القانون التي جاءت تفسيرًا لإرادة المتعاقدين والتي تبين مدى الالتزامات التي يضعها العقد على عاتق البائع)). وقد نصت المادة 439 مدني على أنه ((يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنب يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري ويكون البائع ملزمًا بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه)). أما الفقه فقد ذهب بصدد المادة السالفة إلى أنه ((الضمان واجب حتى في بيع غير مسجل كما إذا باع البائع العقار مرة أخرى قبل أن يسجل المشتري الأول)). وذهب أيضًا إلى أنه ((مما يخالف حسن النية ويدخل في معنى التدليس وسوء القصد أن يسمح البائع لنفسه بالتعرض للمشتري لوجود التناقض الشديد بين التزامه بنقل الملكية والانتفاع بالمبيع إلى المشتري وبين السماح له بالتعرض لهذا المشتري ولهذا قيل من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض)). فإذا كانت دعوى الفسخ – الدعوى الفرعية الموجه من المستأنف ضده الأول - التي تم تعديلها إلى منع تعرض قد سارت وصارت بين شقين، شق ثبت فيه عدول البائع عن شرط الفسخ وشق ثبت فيه يقينًا تعرضًا وفوق كل ذلك يثبت امتناع البائع عن تسليم العين المبيعة إلى الطالب المستأنف بصفته هو المشتري . وإذا كان عدم تسليم البائع للمشتري العين المبيعة هو من "واقع الدعوى غير المنكور" والقانون لا يلزم المشتري بإنذار البائع بتسليم العقار إلا إذا أراد تطبيق الشرط الجزائي الوارد بالعقد ، كما أن القانون أعطى المشتري الخيار بحبس الثمن عند امتناع البائع عن التسليم – إلا أن الطالب المستأنف رغم ذلك لم يتبق في ذمته أية مبالغ مستحقة من ثمن العقار المبيع -- فإن البائع المستأنف ضده الأول يكون قد أخل وفقا لذلك بمقتضيات عقد البيع إذ أن التزام التسليم هو أعلى هذه المقتضيات بل هو أهم التزامات البائع التي تترتب بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه : ((فالالتزام بالتسليم واجب لا في البيع فحسب بل في كل العقود الناقلة لحقوق العينية)). وقد أورد ابن قدامه في كتابه الأشهر "المغني" وهو بصدد شرح طبيعة التسليم العقدي في الشريعة الإسلامية بأن ((تسليم المبيع يحصل بالتخلية بين المبيع والمشتري على وجه يتمكن به المشتري من قبضه واستلامه دون حائل)). الأمر الذي يلتمس معه الطالب المستأنف إلغاء حكم محكمة أول درجة فيما قضى فيه والقضاء مجددا بطلباته الواردة بأصل صحيفة الدعوى. السبب الرابع أن العقار محل العقد قد آلت ملكيته للمستأنف ضده الأول – البائع للطالب عن طريق الشراء ووضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية وجاء الحكم الطعين مشوبا بالفساد في الاستدلال إذ أنه استند إلي أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها مناقضا لما أثبته المقرر قانونا طبقا لنص المادة 968مدنى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيها الشروط القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها ويعفى واضع اليد الذي يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها الطعن 1770لسنه 71ق جلسه 24/4/2002 فالمقرر في قضاء محكمه النقض أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبب لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها فانه إذا كسب الحائز ملكية عين بالتقادم فان الملكية تنتقل إليه لا من وقت اكتمال التقادم فحسب بل تنتقل إليه بأثر رجعى من وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم فيعتبر مالكها طوال مده التقادم بحيث لو رتب المالك الأصلي خلال هذه المدة أو ترتبت ضده خلالها حقوق عينيه على العين فان هذه الحقوق –متى اكتملت مدة التقادم – لا تسرى في حق الحائز الطعن رقم 337لسنه 56ق جلسه 18/12/1988 فقد قررت محكمة النقض في أحكامها أن وضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية متى توافرت عناصره يكفى وحده كسبب لها دون ما حاجه إلى مصدر أخر من مصادر اكتسابها ( المقرر أن الحيازة متى توافرت لها الشرائط التي استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنه تعد بذاتها سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها الطعن رقم 136 لسنه 57ق هيئه عامه جلسة 2/1/1996س 43ص1045 ومن ثم فيكفى للمستأنف التمسك بوضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية فقط دون الحاجة إلى مطالبته بتقديم مستند لملكيته وذلك بالنسبة لما جاء بالعقد من أن الملكية قد آلت إلى المستأنف ضده الأول – البائع – عن طريق الشراء ووضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية . وحيث أن حكم محكمة أول درجة قد أسس رفضه الدعوى الأصلية نظرا لأن الطالب المستأنف لم يقم باختصام البائع للبائع حتى يمكن للمحكمة التأكد من ملكية البائع المستأنف ضده الأول حتى تحكم بالتسليم لهذا القدر . ويمكن الرد على ذلك بما استقرت عليه محكمه النقض (( المقرر في قضاء هذه المحكمة أن وضع اليد على العقار المدة الطويلة المكسبه للملكية سبب مستقل من أسباب كسب الملكية فلا محل للمفاضلة بينه وبين التملك بسند ولو كان مسجلا )) الطعن رقم 895 لسنه 56ق جلسه 11/1/1989 ولما كان من آثار البيع تطبيقا لنص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن تنتقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد فيكون له حق ملكية الثمرات في المنقول والعقار على السواء ما دام البيع شيئا معينا بالذات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو نص مخالف ويستوي في بيع العقار أن يكون مسجلا أو غير مسجل لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى ولو لم يسجل العقد ومن ثم يكون للمشترى بعقد غير مسجل الحق في مطالبة واضع اليد على العقار المبيع بثمراته ونماؤه عن مدة وضع اليد اللاحقة لإبرام عقد البيع ( المواد 418 ، 431 ، 458 من القانون المدني ) ( الطعن رقم 1579 لسنة 57 ق جلسة 1990/01/30 س 41 ع1 ص 361 القاعدة ) وحيث كان ذلك وهديا بما تقدم وكان الطالب المستأنف كان قد أرفق أصل العقد الابتدائي سند دعواه من ضمن أوراق الدعوى وكان الثابت به أن ملكية العقار المبيع قد آلت إلى البائع له – المستأنف ضده الأول – عن طريق الشراء ووضع اليد المدة الطويلة المكسبه للملكية وإقراره أنه هو المالك والحائز الوحيد لهذا العقار المبيع دون شريك له. ولما كان القانون المدني قد نص على أن من أسباب كسب الملكية هو وضع اليد على العقار المدة الطويلة المستمرة دون منازعة من أحد – وهو ما كان عليه حال العقار المبيع للطالب الذي قبل شرائه من مالكه وحائزه المستأنف ضده الأول والقيام بالوفاء بكامل الالتزامات التعاقدية إلا أن الأخير – المستأنف ضده الأول – لم ينفذ الالتزامات الناشئة في حقه . ولما كان حكم محكمة أول درجة لم يأخذ بأن ملكية العقار المبيع قد آلت إلى الطالب المستأنف عن طريق الشراء من المستأنف ضده الأول الذي آلت إليه عن طريق الشراء ووضع اليد المدة الطويلة المكسبه للملكية . فإذا كان ثمة مجال لتفسير العقد وشروطه ، وفي هذه الحالة ، وكما تقول المادة ( 151-2 ) من القانون المدني : " يجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين ، دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين ، وفقاً للعرف الجاري في المعاملات ". ومع البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين : إذا صعب الوصول إليها ، يمكن الأخذ بالمبدأ الواردة في المادة 152 من القانون المدني بقولها أن الشك يفسر في مصلحة المدين ، أي الطرف الذي قصر بتنفيذ التزامه . وإذا لم تكن عبارة العقد واضحة ، وتعذر تفسير الشك حتى في مصلحة المدين ، فيمكن تطبيق المبدأ الوارد في الفقرة 2 من المادة 149 من القانون المدني بقولها : " ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضاً ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام " . فإذا تعذر الأخذ بهذه الملاحظات رضاء بين الطرفين ، فلا مناص من اللجوء إلى القضاء للأخذ بها ، أو بما يراه مناسباً لظروف ودفوع الطرفين عند الادعاء . الأمر الذي يعيب حكم محكمة أول درجة بعيب الخطأ في تطبيق القانون والخطأ في الإسناد. الأمر الذي يلتمس معه الطالب المستأنف إلغاء حكم محكمة أول درجة فيما قضى فيه والقضاء مجددا بطلباته الواردة بصحيفة الدعوى الأصلية. السبب الخامس أن التسليم أثر من أثار عقد البيع وأحد الالتزامات التعاقدية الملقاة على عاتق البائع ولم يقم به المستأنف ضده الأول ولم يلتزم بنصوص العقد سند الدعوى لما كان من المقرر قانونا بالمادة 431 من القانون المدني التي تنص على : " يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع " وكانت المادة 432 منه قد نصت على : " يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء وذلك طبقا لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين ". فكان المستفاد من هذين النصين أن من أثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع وكان مؤدي نص الفقرة الثانية من المـادة 458 من القانـون المدني أن من أثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع فيمتلك المشتري الثمرات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف ويستوي في بيع العقار أن يكون مسجلا أو غير مسجل. [ نقض الطعن رقم 1196 لسنه 53 ق جلسة 1/2/1990] تسليم المبيع يتم بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل مع إعلام المشتري أن المبيع وضع تحت تصرفه ، ولم يشترط المشرع التسليم الفعلي بل افترض التسليم متى يتوافر عنصراه ولو لم يستول المشتري على المبيع استيلاء ماديا ، فإذا تم التسليم على هذا الوجه انقضي التزام البائع به وبرئت ذمته منه . [ نقض 19/6/1990 - الطعن رقم 3539 لسنه 1958ق] أن الملكية في عقد البيع لا تنتقل إلا بالعقد المسجل المشهر فهو ينقل للمشترى ملكية العقار ، أما العقد الغير مشهر ينقل للمشترى كافة الحقوق وجميع الدعاوى المرتبطة بالمبيع ويحق له تسلم المبيع وطرد الغاصب لكنها لا تنقل حق الملكية. [طعن 1406 لسنة 54 ق جلسة 29/12/1987] وحيث كان ذلك وكان المستأنف ضده الأول قد امتنع عن تنفيذ التزامه بتسليم العقار المبيع للطالب ونكل عن تنفيذ التزاماته التعاقدية بموجب العقد سند الدعوى ولما كان العقد هو قانون المتعاقدين وكان القانون المدني قد نص في المادة 147/1 منه على أن " العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين .." وكان العقد سند الدعوى قد جاء بالبند خامسا منه التزام البائع – المستأنف ضده الأول – بإخلائه العقار وتسليمه للطالب المستأنف خاليا والتزامه بالتنازل عن عداد الإنارة فضلا عن إقرار بأنه لا يوجد له شريك في المنزل موضوع العقد سند الدعوى. وحيث أن الطالب المستأنف قد أوفى بكامل التزاماته التعاقدية الناشئة عن هذا العقد من سداد كامل الثمن المحرر به عقد البيع وقدره ( 180800 ) فقط مائة وثمانون ألفا وثمانمائة جنيها مصريا سددها الطالب كاملة في مجلس العقد على داير القرش الواحد . إلا أن البائع – المستأنف ضده الأول قد قابل وفاء الطالب المستأنف بالتزاماته التعاقدية بالإخلال بها من جانبه فكانت المماطلة والتسويف . مما حدا بالطالب لإقامة هذه الدعوى بغية القضاء له بطلباته حتى يمكن تنفيذ ما تم الاتفاق عليه ونص عليه في العقد سند الدعوى حتى ينتج آثاره والتي من أهمها تسليم المبيع إلى المشتري – الطالب المستأنف . الأمر الذي يلتمس معه الطالب المستأنف القضاء بإلغاء حكم محكمة أول درجة فيما قضى فيه والقضاء مجددا بطلبات الطالب بصحيفة دعواه الأصلية. فلهذه الأسباب والأسباب الأخرى التي سوف نبديها بالجلسات بالمرافعة الشفوية والمذكرات المكتوبة كان هذا الاستئناف بنـــــــــــــــــــــــــــــــــــاء علــــــــــــــــــــــــــــــــــــــيه أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهما وسلمت كلا منهما صورة من هذا وكلفتهما الحضور أمام محكمة استئناف المنصورة – مأمورية استئناف عالي الزقازيق – الدائرة رقم ( )مدني وذلك بالجلسة المنعقدة يوم الموافق / / 2012 من الساعة الثامنة ص وما بعدها للمرافعة ولكي يسمعا الحكم للطالب :- أولا : قبول الاستئناف شكلا. ثانيا : وفي الموضوع : بإلغاء حكم محكمة أول درجة فيما قضى فيه برفض الدعوى الأصلية والقضاء مجددا بإلزام المستأنف ضده الأول بتسليم المساحة المبيعة للطالب – المستأنف – بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 1/10/2006 وقدرها 226.5 م2 إجمالي وصافيها 187.5 م2 بعد خصم الشوارع والمقام عليها منزل دور أرضي غرفتين من الطوب الأحمر ومعروشة بالخشب والسدة ملحق بها حظيرة مواشي محاطة بحوش عليه بوابة حديد وبه عداد إنارة نظير ثمن إجمالي ( 180800 جنيه ) والموضحة الحدود والمعالم بصدر صحيفة الدعوى خاليا مما يشغلها أو يعوق انتفاع الطالب بها وذلك بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة مع إلزام المعلن إليهما المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين . ولأجل العلم ؛؛؛ المحضر ؛؛
الانتقال السريع اختــــار ------ منتـــدي المنتدى العام ------ ------ منتـــدي من أعلام القضـاة والمحـامين العرب ------ ------ منتـــدي استراحة المنتدى . ------ ------ منتـــدي منتدى الاستشارات القانونية ------ ------ مكتبـــة الأبحاث القانونية------ ------ مكتبـــة القوانين العربية------ ------ المكتبـــة الصوتية------
