أنه فى يوم الموافق / /2011 الســـاعة بشارع طلعت حرب
بناء على طلب 1 - السيد / مينا ابراهيم فهمي سليمان 2 - السيد / مايكل ابراهيم فهمي سليمان 3 - السيدة / ماجده لويس صموئيل , والمقيمون بشبين الكوم 1 حارة الخولي المتفرعة من شارع طلعت حرب ومحلهم المختار مكتب الأستاذ/ حسنى سالم المحامي بشبين الكوم.
أنا محضر محكمة بندر أول شبين الكوم قد انتقلت وأعلنت :-
السيد الدكتور / إيهاب مرقص خليل تادرس ويعلن بمحله الخاص بصيدلية طلعت حرب الكائنة بشبين الكوم شارع طلعت حرب امام الادارة التعليمية القديمة بجوار العيسوي القديم مخاطبا مع /
وأعلنته بالاستئناف الآتي :
في الحكم الصادر في القضية رقم 2178 لسنة 2010 م.ك شبين الكوم , والصادر بجلسة 26/3/2011 والقاضي : حكمت المحكمة : برفض الدعوي بحالتها وألزمت المدعين المصروفات وخمسة وسبعون جنيها مقابل اتعاب المحاماه .
الموضوع
بموجب عقد ايجار مؤرخ 24/12/1971 إستأجرت مورثة المستأنف ضده من مورث المستأنفين ماهو محل كائن بشارع طلعت حرب أمام الإدارة التعليمية القديمة , بقصد استعماله صيدلية . وفيما بعد توفيت مورثة المستأنف ضده وامتد العقد إليه وآخرين. وبتاريخ 16/12/2008 استلم المستأنفون خطابا مسجلا من محضري بندر شبين الكوم انطوي علي صورة انذار من المستأنف ضده موجه للمستأنفين , ينبه فيه عليهم بأنه قد عزم علي بيع الصيدلية بالجدك , وطلب منهم إبداء الرغبة في الشراء في خلال الأجل المحدد قانونا .
وقرر في الانذار أنه هو المالك الوحيد للصيدلية , وركن في ذلك الي أنه اشتري نصيب باقي الورثة بالجدك.
كما زعم أيضا أن أهل الخبرة قد قدروا المقومات المعنوية للصيدلية بملغ 180 ألف جنيه بالاضافة الي مبلغ 20 ألف جنيه مقومات مادية موجودة بالعين , وأضاف أنه سيبيع للغير – الذي لم يعينه في الانذار – بمبلغ 260 الف جنيه , ويخير المستأنفين بين واحدة من أثنتين , أولهما أن يقبلوا مبلغ ثلاثون الف جنيه من الثمن المعروض عليه – علي حد قوله – والثانية أنه في حالة رغبتهم في الشراء فعليهم أن يدفعوا له مبلغ 230000 جنيه (مائتين وثلاثون الف جنيه) وذلك مقابل تنازله عن عقد الايجار وتسليم العين .
لما كان ما سبق وكان المشرع قد أعطي للمؤجر مكنة شراء المنشأة المبيعة , وفقا لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر , والتي نصت علي أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الأنتفاع بالوحدة السكنية او المؤجرة لغير أغراض السكني , الحصول علي 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال , بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين .
وعلي المستأجر قبل ابرام الاتفاق إعلان المالك علي يد محضر بالثمن المعروض , ويكون للمـالك الحق في الشراء إذا أبدي رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة الـ 50% المشار اليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار , ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العين , وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان , وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار اليها" .
لما كان ما سبق وكان المستأنف ضده قد بين في انذاره أنه سيبيع للغير بمبلغ 260 الف جنيه , وأن قيمة المنقولات المادية التي بالعين هي مبلغ عشرون الف جنيه , وأن باقي المنقولات المعنوية قيمتها مائة وثمانون الف جنيه , فان المستأنفون قد أبدوا رغبتهم في شراء الصيدلية وذلك بموجب إنذار إبداء الرغبة في شراء الصيدلية بالجدك بتاريخ 13/1/2009 قبل انتهاء مهلة الشهر المحددة قانونا , و ايداع 50% من قيمة الثمن المعروض , وذلك بعد خصم قيمة المنقولات المادية الموجودة بالعين والتي قدرها المدعي عليه بملغ عشرون الف جنيه , ومن ثم فإن نصف الثمن الذي يجب ايداعه _ وفقا للقيمة التي زعمها المستانف ضده ووفقا لنص المادة 20 المنوه عنها _ هو مبلغ 120000 جنيه (مائة وعشرون الف جنيه) ويجب إيداع المبلغ خزينة محكمة شبين الكوم الجزئية قبل انتهاء مدة الشهر التي تبدأ من تاريخ استلام المستأنفون الاعلان في 16/12/2008 .
وبتاريخ 14/1/2009 قام المستأنفون بإيداع مبلغ 120000 جنيه (مائة وعشرون ألف جنيه) خزينة محكمة بندر شبين الكوم الجزئية تحت رقم 32 لصالح المدعي عليه , إيداعا مشروطا بتنازل المستأنف ضده عن عقد الإيجار المؤرخ 24/12/1971 وتسليم العين للمدعين .
إلا أن المستأنف ضده لم يقم بتسليم العين للمستأنفين , الأمر الذي حدا بهم لإقامة دعواهم امام محكمة أول درجة بغية القضاء لهم بطرد المستأنف ضده من عين النزاع . وبعد تمام الشكل في الدعوي حضر وكيل عن المستأنف ضده وطلب أجلا للإطلاع والمذكرات والمستندات , وفي الجلسة الثانية قدم حافظة مستندات طويت علي اصل الانذار الموجه من المستأنف ضده للمستأنفين ومذكرة بدفاعه , ولم يبد ثمة دفع كما لم يثبت أي طلبات بمحضر الجلسة , فقررت عدالة المحكمة حجز الدعوي للحكم . وصدر بالمنطوق المنوه عنه بصدر الصحيفة .
ولما كان هذا الحكم قد جاء مجحفا بحقوق المستأنفين فقد طعنوا عليه بالاستئناف الماثل .
أسباب الاستئناف
الخطأ في تطبيق القانون :
أوجه الخطأ في تطبيق القانون كثيرة ولكن سنقصرها علي المهم منها علي النحوالآتي :
1 – الحكم المستأنف لم يحط بوقائع الدعوى عن بصر وبصيرة :
ذلك أن الحكم المستأنف قد اقام قضاءه برفض الدعوي بحالتها علي اساس أن المستأنفين لم يقوموا بإثبات دعواهم ولم يقدموا الدليل عليها , بأن قدموا صورة ضوئية لعقد الايجار سند الدعوى وأن المستأنف ضده حجد الصورة الضوئية , وبذلك تكون تلك الصورة الضوئية لا حجية لها في إثبات الدعوي , وأن باقي المستندات غير كافية لتكوين عقيدة المحكمة في الدعوي , بدعوي ان المستأنفين لم يقدموا اصول المستندات المجحودة وأخصها عقد الايجار سند الدعوى , علي الرغم من تسلم وكيل المستأنفين لمذكرة المستانف ضده والمثبت بها حجد الصور الضوئية , وأن المحكمة غير ملزمة بتكليف الخصم الذي لم يقدم دليلا علي دفاعه بتقديم هذا الدليل أو لفت نظره لمقتضيات ذلك الدفاع .
وهذا القول مردود عليه بأن سند الدعوى ليس عقد الايجار , وإنما عقد بيع المستأنف ضده لصيدلية طلعت حرب بالجدك الي المستانفين . وإن كانت الدعوي قد خلت من عقد البيع المكتوب بهذا الصدد , إلا أن عقد البيع هو من العقود الرضائية ويجوز اثبات التعاقد بكافة طرق الاثبات , والكتابة تكون مطلوبة للإثبات وليس للإنعقاد .
ومع ذلك فقد قدم وكيل المستأنف ضده بجلسة 19/2/2011 حافظة مستندات طويت علي اصل الانذار المباشر الموجه من المستأنف ضده الي المستأنفين والذي قرر فيه انه سيبيع عين النزاع بالجدك – صيدلية طلعت حرب – مبينا فيه ثمن المبيع وفقا لما قرره اهل الخبرة وأيضا الثمن الذي عرضه عليه المشتري – وهو يزيد بستين الف عما قرره اهل الخبرة – كما بين قيمة المنقولات المعنوية وقيمة المنقولات المادية الموجودة بالعين . كما قدم المستانفون عند رفع الدعوي أمام محكمة أول درجة صورة طبق الأصل من محضر الايداع رقم 32 بتاريخ 14/1/2009 والذي اودع المستأنفون بموجبه نصف ثمن المبيع بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين ووفقا للثمن الأعلي الذي زعمه المستأنف ضده ( مستند رقم 2 الحافظة الثانية ) , كما قدموا أيضا أصل إنذار إبداء الرغبة في شراء المبيع بالجدك ( مستند رقم 3 الحافظة الثانية ) .
ومؤدي ما سبق أن المستأنفين قد قدموا سند دعواهم , وهو عقد بيع الصيدلية بالجدك , وهذا العقد يجد سنده في نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن ايجار الأماكن , فمتي أبدي المستأنفون رغبتهم في الشراء وأودعوا نصف الثمن بعد خصم قيمة المنقولات خزانة المحكمة الجزئية المختصة خلال الميعاد , انعقد العقد بقوة القانون .
وقد قضي تطبيقا لذلك بأن " بيع المتجر أو المصنع بالجدك . حق المالك في الحصول علي نصف قيمة حق الإجارة من المشتري أو في شراء العين المبيعة ذاتها متي سدد الثمن الذي تم به البيع مخصوما منه النسبة المذكورة ".
الطعن رقم 2704 لسنة 68 ق – جلسة 17/1/2000
كما قضي أيضا بأن " حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الإنتفاع بالعين المؤجرة في الحصول علي 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل أو في شراء العين متي أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزينة المحكمة مخصوما منه قيمة المنقولات
(م 20 ق 136 لسنة 1981) سريان هذا النص في حالة بيع الصيدليات .... "
الطعن رقم 8806 لسنة 63 ق – جلسة 8/3/200
ومؤدي ما سبق فإن الحكم المستأنف قد غُم عليه الأمر ولم يستطع أن يميز بين عقد الايجار – كما قرر أكثر من مره – وبين عقد البيع كسند للدعوي . هاكم الصورة الصحيحة لواقعة الدعوي التي لو أحاط بها الحكم المستأنف لعصمه ذلك من الذلل ومخالفة القانون .
2- إننا بصدد دعوى طرد للغصب ولسنا بصدد دعوى إخلاء :
فقد أقام المستانفون دعواهم أمام محكمة أول درجة بدائرة مدنية وليست دائرة إيجارات , بغية طرد المستأنف ضده من عين النزاع أستنادا الي عقد البيع بالجدك وليس عقد الايجار علي النحو المنوه عنه آنفا , ومن ثم فليست هناك ضرورة لتقديم أصل عقد الايجار وفقا لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن إيجار الأماكن . فلسنا بصدد دعوي طرد لعدم سداد الأجرة أو إخلاء لأي سبب قانوني حتي يجبر المالك علي تقديم أصل عقد الايجار ثابت التاريخ , ناهينا عن أن هذا الطلب غير منتج في الدعوي , فالعلاقة الايجارية قبل ابرام عقد البيع بالجدك ثابتة ومسلم بها من قبل المستأنف ضده بأقراره بصدر الانذار المباشر الموجه منه الي المستأنفين . ومع ذلك سنقدم الأصل لعدالة المحكمة الموقرة أثناء نظر الاستئناف .
3 – أن المستأنفين غير ملزمين بإثبات ادعائهم لأنه ظاهر فرضا :
فلو جارينا الحكم المستأنف في ضرورة تقديم اصل عقد الايجار , فهو أمر غير ملزم للمستأنفين . ذلك أن المشرع عني بتحديد من يقع عليه عبء الاثبات مستهديا في ذلك بالمبدأ العام في في الشريعة الاسلامية والذي يقضي بأن " البينة علي من ادعي واليمين علي من أنكر " لأن البينة علي من أدعي خلاف الظاهر , والظاهر ثلاثة أنواع , ظاهر أصلا وظاهر عرضا وظاهر فرضا , ويهمنا في هذا الصدد الظاهر فرضا , وهو يحل محل الأصل في نطاق الحقوق الشخصية وذلك بقرينة قانونية يفرض بها المشرع أمرا لم يقم عليه دليل وذلك عن طريق الاستنباط من ثبوت أمور أخري , وفي الحالة المعروضة لسنا بحاجة الي الاستنباط أو اللجوء الي القرائن, فالعلاقة الإيجارية ثابتة بين الطرفين قبل ابرام عقد البيع بالجدك , ومسلم بها أيضا ولا جدال عليها , فإذا سلم المدعي عليه أو المستأنف ضده بهذا تسليما صريحا , فإنه يتعين علي المحكمة في هذه الحالة الاعتداد به وتنتفي الغاية من الاثبات , فإقرار الخصم يعفي خصمه من اثبات الواقعة التي أقر بها .
وخلاصة القول ما قاله العلامة السنهوري بأن من يحمل عبء الاثبات ليس مطالبا في الواقع من الأمر بإثبات كامل قاطع , وإنما يكتفي منه بأن يقنع القاضي بأن الأمر الذي يدعيه أمر مرجح الوقوع بحيث يكون من المعقول التسليم بوقوعه فعلا .
وقد قضي تطبيقا لذلك بأن " إذا كانت الدعوي مؤسسة علي عقد ينشئ التزامات متقابلة في ذمة كل من المتعاقدين , فإنه يقع علي عاتق كل من التزم بالتزام بمقتضاه عبء اثبات قيامه بما تعهد به , بغض النظر عما إذا كان هو المدعي أصلا في الدعوي أو المدعي عليه , وعما إذا كان قد طلب احالة الدعوى الي التحقيق أم لم يطلب . وإذن متي كان الواقع هو أن المطعون عليه اشتري بضاعة من الطاعنين وأقام الدعوي بطلب الزامهما بملبغ هو قيمة مالم يتم تسليمه من هذه البضاعة , وكان الثابت من الاوراق أنه لا نزاع في أن المطعون عليه – المشتري – قد قام بالتزامه بدفع الثمن فإن الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون إذ القي عبء اثبات تسليم البضاعة علي عاتق من يلزمه عقد البيع بذلك وهما الطاعنان باعتبارهما بائعين .
نقض 18/12/1952 مجموعة القواعد القانونية في 25 سنه ص 28 قاعدة 23
كما قضي أيضا بأن " المقرر في قواعد الاثبات أن من يتمسك بالثابت أصلا لا يكلف بأثباته , أما من يدعي خلاف الأصل فعليه هو عبء اثبات ما يدعيه .. "
نقض 23/12/1978 سنة 29 ص 2003 – التعليق علي قانون الاثبات , عكاز والدناصوري ص 21
لما كان ما سبق وكان المستأنفون قد قدموا ما يفيد البيع بالجدك , وأن العلاقة الايجارية قبل ذلك مسلم بها , وأن المستأنف ضده هو من تقاعس عن تسليم المبيع بأعتباره أثرا من آثار عقد البيع الصحيح وأضحت يده علي العين يد غاصب , فإن الحكم المستأنف يكون قد خالف صحيح القانون وأقام قضاءه علي أسباب غير كافية لحمله جديرا بإلغاءه , ويكون المستأنفون منزهون عن الغلفة والحاجة الي التنبية ولفت الانتباه .
بنـــــــــــــاء عليــــــــــــــــه
انا المحضر سالف الذكر انتقلت وأعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام استئناف عالي طنطا مأمورية شبين الكوم والكائن مقرها بمجمع المحاكم بشبين الكوم شارع أنور السادات الساعة التاسعة صباحا وما بعدها بجلستها المنعقدة علنا يوم الموافق / / 2011 الدائرة ( )
ليسمع الحكم :
أولا : بقبول الاستئناف شكلا .
ثانيا : وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بطرد المستأنف ضده للغصب من صيدلية طلعت حرب الكائنة بشبين الكوم – شارع طلعت حرب تقاطع حارة الخولي أمام الإدارة التعليمية القديمة وتسليمها للمستأنفين خالية من الشواغل والأشخاص وإلزام المستأنف ضده بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه عن درجتي التقاضي .
ولاجل العلم :-