منتدي المحامين العرب  المنتدى العام  دعوة للنقاش حول نص المادة (( 27)) من قانون 49 لسنه 1977

محمد العشرى 80 التاريخ 2/12/2010 12:34:45 PM   دعوة للنقاش حول نص المادة (( 27)) من قانون 49 لسنه 1977        دعوة للنقاش حول نص المادة ((  27))  من قانون 49 لسنه 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستأجر فى القانون المصرى (( ما يطلق عليه قانون الإيجار القديم ))     مفاد نص المادة 27 من القانون 49 لسنه 1977   يجب ان يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا ‏الباب في موعد لايجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بأيصال  مثبته فيه قيمة الأجرة  فأذا امتنع المؤجر عن إستلام الأجرة وأعطاء ‏سند المخالصة عنها   فالمستأجر قبل مضى خمسة عشر يوما من تاريخ الأستحقاق أن  يخطر ‏المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول بتسلمها خلال اسبوع  .... الخ الخ ))     والسؤال الذى يثار فى خصوص تلك المادة     هل لو اقام المؤجر دعواة قبل مضى  الخمسه عشر يوما من تاريخ الإستحقاق للأجرة تكون دعواة غير مقبوله لرفعها قبل الأوان ...,,, أم يكون المستأجر متأخرا فى السداد لكونه لم يسدد الأجرة فى خلال الإسبوع الأول ؟؟   خاصه و ان القانون لايشترط  ان يسبق دعوى الإخلاء للتكرار إنذار بالتكليف بالوفاء بالإجرة وإنتظار المؤجر خمسه عشر يوما من تاريخ التكليف بالوفاء كما هو الحال فى دغوى الإخلاء للتأخير أول مرة   هذا من ناحيه المدة والموضوع  ---------------------------------------------------------------- ---  أما من ناحيه شكل الدعوى   - القانون لم يشترط أن يسبق دعوى الإخلاء للتكرار إنذار بالتكليف بالوفاء وإنما أجاز رفعها مباشرة   وعلى ذلك يثور تساؤل اخر ,,, وهو أن المشرع رتب البطلان فى حاله تجهيل الإنذار بالتكليف فى خصوص المدة او المطالبه بقيمه إيجاريه تجاوز المستحق فى الإنذار أو أو ... وكل هذا البطلان متعلق بالنظام العام ويجوز التمسك ببطلان التكليف بالوفاء ولو لأول مرة امام محكمه النقض كما يحق للمحكمه التعرض له من تلقاء نفسها ...   وقياسا على ذلك ....   ما هو الحال فيما لو جهل المؤجر بحقيقه طلباته فى دعوى الإخلاء للتكرار ... ؟؟؟؟\   مثلا كما لو لم يحدد المدة المطالب بها فى دعواة ؟؟؟ أو إكتفى بالإشارة إلى قيمه الإجرة فقط ولم يذكر هل هى مستحقه كل شهر أم كل سنه ؟؟ مثال /// من أول يناير حتى (( الأن )) ,,,؟؟؟ لقاء قيمه ايجاريه قدرها خمسه عشر جنيه!!   فهنا المؤجر اكتفى بكلمه ((( الأن ))) ؟؟؟ ما المقصود بها ؟؟ وقت قيد دعواة ... أم إلى وقت صدور الحكم فى الدعوى ؟؟؟   وكذا اشار الى الإجرة ولكنه لم يوضح هل هى مستحقه شهريا أم سنويا ؟؟؟ وما هى تحديدا الأجرة التى يدين بها المستأجر ؟؟؟؟   فهل فى ذلك بطلان بعريضه الدعوى لتجهيل البيانات الجوهريه فيها ( قياسا على البطلان الذى يلحق التكليف بالوفاء الذى يسبق دعوى الإخلاء لأول مرة )) ؟  وكذا طبقا لقانون المرافعات     وهل بطلان صحيفه الدعوى هنا بطلان متعلق بالنظام العام كما هو الحال فى التكليف بالوفاء ؟؟ أم أنه يحق للمحكمه إستجواب المؤجر فى حقيقه طلباته ( فى بيان المدة المطالب بها تحديدا والإجرة تحديدا )) وبذلك يتدارك هذا الخطأ فى عريضه دعواة بهذا الإجراء اللاحق !!!   طارق ندا    عدد المشاركات   >>  194              التاريخ   >>  16/2/2010 الاخ العزيز 1977   عدلت احكام  احكام القانون رقم 49 لسنة 1977 بالقانون رقم  لسنة  1981 ونصت المادة 18 على ان يسبق دعوى الاخلاء تكليف بالوفاء    محمد محمد    عدد المشاركات   >>  185              التاريخ   >>  16/2/2010 هذا نقاش يحتاج لتداخل عمدة المنتدى الأستاذ/ محمد أبو اليزيد خالص تحياتي،،، محمد عبد المنعم   محمد العشرى 80    عدد المشاركات   >>  21              التاريخ   >>  22/2/2010 نصت المادة 18 من قانون 163 لسنه 1981     لايجوز للمؤجر أن يطلب أخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد الا لاحد الاسباب الاتية   اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشريوما  من ((  تاريخ تكليفة )) بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو باعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.................................................................   فاذا ((  تكرر )) امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالاجرة المستحقة (( دون مبررات )) تقدرها  المحكمة (( حكم عليه بالاخلاء أو الطرد ))  بحسب الأحوال >>>>>>>>>>>>>>>>>>><<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<    ونقصر حديثنا  فى هذا المقام على دعوى الإخلاء للتكرار (( فقط )) لا نتطرق إلى  دعوى الإخلاء لأول مرة   فبمطالعه المادة سالفه الذكر 18 من قانون 163 لسنه 1981 فقرة ( ب )   سنجد أن المشرع اعطى مهله للمستأجر وهى خمسه عشر يوما من (( تاريخ تكليفه بالوفاء )) فى حاله عدم الوفاء بالأجرة (( أول مرة ))   ولكنه ترك الباب مفتوحا فى حاله(( تكرار إمتناعه عن سداد الأجرة أو تأخرة فى السداد)   ولم يشترط  نهائيا إلى وجوب تكليف المستأجر بالوفاء فى حاله التكرار و إنتظار المؤجر خمسه عشر يوما من تاريخ هذا التكليف وأنما أجاز رفع دعوى الإخلاء للتكرار مباشرة دون حاجه إلى أن يسبقها تكليف وترك الباب مفتوحا بعبارة (( دون مبررات )) أى أن تقدير طرد المستأجر أو أخلائه بحسب الأحوال فى حاله التكرار متروك لتقدير المحكمه !!؟؟   وحيث ان مفاد نص المادة 27 من القانون 49 لسنه 1977   يجب ان يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا ‏الباب في موعد لايجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بأيصال  مثبته فيه قيمة الأجرة  فأذا امتنع المؤجر عن إستلام الأجرة وأعطاء ‏سند المخالصة عنها   فالمستأجر قبل مضى خمسة عشر يوما من تاريخ الأستحقاق أن  يخطر ‏المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول بتسلمها خلال اسبوع  .... الخ الخ ))   فما هو الوضع فيما لو أقام المؤجر دعوى الإخلاء للتكرار  على المستأجر بعد إنتهاء الإسبوع الأول الواجب بموجب نص المادة سداد الأجرة إلى المؤجر خلال هذا الإسبوع !! هل تحكم المحكمه على المستأجر بالإخلاء أو الطرد لتكرارة فى سداد الأجرة لعدم سدادها فى موعدها المنصوص عليه فى نص المادة (( 27 )) (( الإسبوع الأول من الشهر )) !!!؟ ام أنه لا يجوز للمؤجر رفع دعواة قبل مضى خمسه عشر يوما من تاريخ الإستحقاق للأجرة ((  فأذا امتنع المؤجر عن إستلام الأجرة وأعطاء ‏سند المخالصة عنها فللستأجر قبل مضى خمسة عشر يوما من تاريخ الأستحقاق ... أن  يخطر ‏المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول بتسلمها خلال اسبوع  الخ الخ  ))     ففى نفس نص المادة 27  اجاز المشرع للمستأجر أن يخطر المؤجر فى خلال مدة خمسه عشر يوما بتسلمها خلال اسبوع ))؟؟ وهنا اعطى للمستأجر فى حاله إمتناع المؤجر عن إستلام الإجرة أن يسددها فى خلال خمسه عشر يوما ... ولكن بشرط أن يخطرة بتكاب موصى بعلم الوصول بتسمها خلال إسبوع ))   إذن العبرة هنا بإمتناع المؤجر عن إستلام الأجرة وإخطار المستاجر له قبل مضى خمسه عشر يوما أن يتسلمها خلال إسبوع فما هو الوضع فيما لو إمتنع المؤجر عن إستلام الأجرة ... ورفع دعوى الإخلاء للتكرار  بعد إنتهاء الإسبوع الأول من الشهر ... ؟؟ وسدد المستأجر الأجرة بموجب إنذار عرض بعد إنتهاء مدة  الخمسه عشر يوما والتى يجب أن ينذر فيها المؤجر بضرورة تسلم الإجرة خلال إسبوع ..  ولكنه فى ذات الوقت سدد  قبل إنتهاء الشهر المستحقه عنه الإجرة ؟!   فهل يحق للمستأجر أن يدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان ؟!!   وذلك لأن المؤجر رفعها قبل إنقضاء الخمسه عشر يوما المقررة للمستأجر كمهله للسداد والتى يحق له خلالها  أن ينذر المستأجر فى حاله إمتناعه عن إستلام الإجرة ؟ ........................................................................................   ويجب التنويه ايضا إلى  أن المشرع رتب البطلان فى حاله إذا تجاوز التكليف بالوفاء المبلغ المستحق فى ذمه المستأجر أو كان به تجهيل أو أو .. )) (( هذا فى دعوى الإخلاء لأول مرة )) والتى يشترط أن يسبقها تكليف )) وهذا بطلان متعلق بالنظام العام   ولكن دعوى ((  الإخلاء للتكرار  )) لا يسبقها تكليف ويجوز رفعها مباشرة   فما هو الوضع فيما لو جهل المؤجر بمقدار الأجرة المستحقه فى ذمه المستأجر فى عريضه دعوى الإخلاء للتكرار  أو جاوز المستحق أو جهل المدة المطالب بها أو جاوزت المستحق ؟؟ فهل يحق للمحكمه إستجواب المؤجر فى بيان المدة المطالب بها تحديدا أو القيمه الإيجاريه تحديدا فى حاله تجهيله لتلك البيانات !    أو هل يحق للمؤجر تصحيح طلبات الدعوى بتعديل القيمه أو المدة بحيث لا تجاوز المستحق فى ذمه المستأجر أثناء نظر الدعوى ؟؟   أم إنه وقياسا على (( بطلان التكليف بالوفاء فى دعوى الإخلاء لأول مرة ))   تبطل صحيفه دعوى الإخلاء للتكرار ويحق لمحكمه الموضوع التعرض له من تلقاء نفسها بحيث يكون البطلان هنا متعلق بالنظام العام ؟؟ أم أن البطلان هنا بطلان نسبى بحيث إذا لم يثيرة المستأجر وتحدث فى الموضوع لا يحق له أن يدفع بالبطلان فيما بعد ؟؟   1

الانتقال السريع        اختــــار ------ منتـــدي المنتدى العام ------ ------ منتـــدي من أعلام القضـاة والمحـامين العرب ------ ------ منتـــدي استراحة المنتدى . ------ ------ منتـــدي منتدى الاستشارات القانونية ------ ------ مكتبـــة الأبحاث القانونية------ ------ مكتبـــة القوانين العربية------ ------ المكتبـــة الصوتية------