|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
التاريخ
10/5/2009 10:20:03 AM
|
 هل من حقى رفع دعوى طرد نوع الاستشارة : 'استشــارات مدنية' دولة النزاع : 'مصر'
|
انا محامية ولدى استشارة لعل يتسع لى صدركم قضيتى هى شخصية ليس لها علاقة بعملى والقضية هى انى اشتريت شقة سكنية من احد الورثة فى منزل مكون من عدد خمسة شقق هذا المنزل كان ملك المورث للبائع هذا ما اعلمة جيدا وقال لى البائع انة تم قسمة هذا المنزل وقد اختص هو بهذه الشقة موضوع عقد البيع ولما طلبت منة عقد القسمة وعدنة باحضارها لى فيما بعد لانها لم تكن تحت يدة الان المهم كتبت عقد البيع على اساس ان الملكية الت الى البائع عن طريق الميراث الشرعى عن والدة وبموجب عقد قسمة اتفاقية بين الورثة وتركت تاريخ عقد القسمة ابيض حتى اسددة فيما بعد المهم تقاعس المالك عن تنفيذ اتفاقة معى فى تسليمى عقد القسمة فهنا قد رفعت على البائع دعوى صحة توقيع على هذا العقد فحضر محامية جلسة اعادة الاعلان وطلب من المحكمة اجلا للاطلاع على العقد فاستاجلتها المحكمة وفى الجلسة لم يحضر المدعى علية ولا وكيلا عنة فتم حجز الدعوى للحكم واخذت قبول وعند طلبى سحب المستندات وصورة من الحكم طلب منى مزظف الحفظ ان اعلن المدعى علية بصورة الحكم فاعترضت على اعلانى للمدعى علية بصورة الحكم لان الحكم حضورى فرفض الموظف على ان الحكم مقيد بة غيابى وعندما توسط لاحد لمناقشة القاضى الصادر عنة هذا الحكم قال الحكم طلع خلاص المهم اعلنت المدعى علية بصورة الحكم ومر مدة الاستئناف دون استئناف السؤال الان انا قدمت عقد البيع دون ان اسدد بة تاريخ عقد القسمة فهل هذا يؤثر على صحة العقد ثانيا قام البائع بعمل توكيل خاص لاحد المحامين يقر فية ان للوكيل الحق فى الاقرار بصحة توقيعى على عقد البيع المؤرخ كذا والصادر منى لصالح فلان ومعى صورة من هذا التوكيل المهم كنت متفقة مع الباءع بان يسلمنى الشقة موضوع اليع فى اول شهر عشرة الحالى لكنى ارى فية المماطلة فهل لى الحق فى ان ارفع دعوى تسليم اعدم رغبتى فى تجديد عقد الايجار ويسبق هذه الدعوى انذار للبائع بعدم رغبتى فى تجديد عقد الايجار والحقيقة لم يتم بينى وبين البائع كتابة اى عقود ايجار خاص بهذه الشقة ولكن هل افعل هذا وادعى انة مستاجر منى وقد فقد منى عقد الايجار على اساس اننى مالكة لهذه الشقة بموجب عقد البيع وهذا كلة بدلا من انى ارفع دعوى تسبيم المبيع برجاء افادتكم لى فانا الان اريد ان استلم الشقة ضرورى خاصة ان باقى الورثة هددونى بان البائع لى ليس مالك للشقة وسخروا منى على انى سوف استلم هذه الشقة فى يوم من الايام مع ملاحظة انى والله دفعت فيها مبلغ 120 الف ج هم تحويشة العمر وعليهم ما ورثتة عن امى رحمها الله فبرجاء الاهتمام والمساعدة فى الاجابة وشكرا لاتساع صدركم
 
الزميلة الفاضلة
استقرت احكام النقض علي ان عقد البيع ولو كان عرفيا يخول للمشتري رفع جميع الدعاوي المتعلقة بالمبيع , مثل طرد المغتصب ومطالبة المستأجر بالاجرة - ولكن بشرط وجود حوالة حق - والتسليم باعتباره أثرا من آثار عقد البيع الصحيح , ومنع التعرض وسد المطلات ... الخ
ولكن في حالتك فأنت لست علي يقين من وقوع القسمة فعلا بين الشركاء المشتاعين , وليس بيدك دليل علي ذلك , وقصرتي فعلا في حق نفسك , وشراءك من احد الورثة دون أن يوقع باقي الورثة علي العقد كشهود سيسبب لك مشكلة , فإذا ما قمتي برفع دعوي طرد للغصب ضد البائع لك أو حائز العين إذا كان من الغير , فسيتدخل باقي الورثة كخصوم هجوميين في الدعوي ويطلبوا عدم نفاذ عقد البيع في مواجهتهم , لاسباب عديدة منها مثلا أنه لا يوجد عقد قسمة واختصاص فيما بين البائع لك وباقي الورثة , أو أن نصيب هذا البائع لا يعادل الشقة المبيعه , أو أنك اشتريت حصة مفرزة من ملكية شائعة لم تقسم وعليك انتظار القسمة لمعرفة ما إذا كانت هذه العين قد وقعت في نصيب البائع لك حتي تتسلميها أو ينتقل حقك الي شقة آخري حسب القسمة أو الفرز والتجنيب . كما أنك لا يمكنك أن تحلي محل البائع لك وتطلبي فرز وتجيب نصيبه لانك لم تسجلي عقدك , الي غير ذلك من الامور .
لكني اقترح عليك أن تريحي نفسك تماما , وترفعي علي البائع لك دعوي فسخ عقد البيع مع التعويض إن كان له مقتضي , وذلك لعدم تسليمك المبيع , باعتبار أننا بصدد عقد ملزم للجانبين ولم يوف البائع بالتزامه بالتسليم , وخاصة أنك وضعتي في هذه الشقة كل ما لديك , ولا يغريك أن ثمن الشقة حاليا يزيد عن المبلغ المدفوع فعلا , لاي اي دعوي اخري ستأخذ وقتا طويلا وقد تخسرينها , وفي كل الاحوالي يمكنك المطالبة بالتعويض كما قلت لك آنفا .
حسني سالم المحامي
|
أخي أ . حسني المحترم أنا متفق معك تماما فيما ذكرت لكنى ارى أن رفع دعوى فسخ هذا العقد مع التعويض لن تأخذ منه على شئ على فرض انها كسبت الدعوى لأنها لن تجد ما تتحصل منه على حقها وأرى أن تتقدم بشكوى للنيابه العامه تتهمه بالنصب عليها واستيلائه على مبلغ 120000 ريال وبيعه شقة لا يملكها أو رفع جنحه مباشره بذلك في حالة حفظ المحضر وتستشهد في هذا المحضر بمن توسطوا في الصلح بينهم لعل هذا يكون وسيلة ضغط أقوى في سبيل حصولها على حقها إما بتسليم الشقة أو إعادة المبلغ لها .
أما ما تقولينه أختي من توجيه انذرا بعدم تجديد عقد إيجار أو الإدعاء بأنها مؤجر منك المكان وفقد منك عقد الإيجار أعتقد أن هذا طريق غير مجدي
وأخيرا أدعو الله أن تحصلي على حقك
|
رحابة عدد المشاركات >> 12 التاريخ >> 6/10/2009
|
استاذ حسنى انا بعد حصولى على حكم بصة التوقيع على العقد وجهت انذار رسمى على يد محضر لباقى الورثة اعلنتهم فية بموضوع البيع ومنحتهم فرصة 15 يوم فى الانذار لاسقاط حقهم فى الشفعة ومرت المدة ولم يعترضوا على هذا الانذار الا فى هذا يعد منهم اعترافهم بان البائع لى يمتلك الشقة المبيعة والا فى هذا يسقط حقهم فيما بعد بمطالبتهم بعدم نفاذ عقد البيع غير ان حضرتك بتقول انى لايحق لى رفع دعوىفرز وتجنيب حصة البائع لى انى عقدى غير مسجل طيب لو كان البائع لى قام بعمل توكيل خاص يقر فية بصحة بيعة لى لهذه الشقة الا يفيد هذا التوكيل فى ذلك وشكر
|
رحابة عدد المشاركات >> 12 التاريخ >> 6/10/2009
|
سيادة المستشار حمدى نعم انا معك فى رفع جنحة نصب وما اخبيش عليك فكرت فيها خصوصا ان البائع لى موظف فى المحكمة لكن اتسال الان هل اذا حصلت على حكم جنائى فى هذة الجنحة او فى حالة ما اذا خسرت القضية بحصولة على البراءة هل هذا يسقط حقى فيما بعد برجوعى على البائع بعقد البيع برجاء التوضيح وشكرا
|
رحابة عدد المشاركات >> 12 التاريخ >> 6/10/2009
|
فى البند السادس من عقد البيع التزم فية البائع بتسليمى الاوراق والمستندات الدالة على ملكيتة للشقة المبيعة بمجر مطالبتى لة بهذا وقد انذرت البائع على يد محضر بتنفيذ هذا البند وتسليمى كافة الاوراق والمستندات الدالة على ملكيتة للشقة ولم يتحرك ساكنا الا فى ذلك يحق لى ان ارفع علية دعوى مطالبة بمبلغ الشرط الجزائى وقدرة 150 الفج لعدم تسليمى عقد القسمة خاصة بعد توجية هذا الانذار لة
|
الاستاذ الفاضل / حمدي احمد
مع احترامي الشديد لوجهة نظرك , الأ ان النصب غير متوافر في حالتنا , لان جريمة النصب من جرائم الاموال وهناك مفترض أولي أن ترد الجريمة علي مال منقول منقول للغير , وكما قلت من قبل فإن الكذب عنصر جوهري لقيام جريمة النصب فإن لم يكن الفاعل كاذبا فيما يدلي به من أقولا فلا تنهض جريمة النصب , صحيح أن هناك نص مهجور في القانون المدني يعاقب علي بيع العقار بعقوبة جريمة النصب , إلا ان شروطه غير متوافرة في حالتنا . ولا ريب أن البائع يملك علي الشيوع - وهذا أقل شئ - ومن ثم انتفي الكذب , واضح من عرض الاستشارة وجود ملكية إلا أن البائع وباقي الورثة يعتمدون علي بطء اجراءات التقاضي ومن هنا هم يضغطون علي طالبة الاستشارة . ثم أن سيادتكم قد افترضت فرضية غير مؤكدة , ألا وهي عدم وجود مال لدي البائع للتنفيذ عليه , وحتي لو كان الامر كذلك فلا يعني أن اقف مكتوف الايدي ولا احاول ثمة محاولة , بالاضافة الي انني قلت انه من المؤكد وجود ملكية لدي البائع أو اي عقارات أخري , وفي هذه الحالة يمكن التنفيذ علي تلك العقارات لاقتضاء حق السائلة , ومن ثم فإنني مازلت مصرا علي أن الاجدي هو رفع دعوي فسخ عقد البيع مع التعويض , وقد اشارت السائلة الي وجود بند بالعقد قد نص فيه علي التعويض وسوف يخضع لتقدير المحكمة , لكن مما لا شك فيه انها ستقضي بتعويض .
أما السائلة الفاضلة , فأنا اعتذر لك , فأنت تبدين اسألة تبدو أنها قانونية وما هي من القانون في شئ , إذ أن هناك ابجديات لابد من الالمام بها , وليس من المعقول ان اقوم بشرح تلك المسائل وقد اختصرت لك الأمر وافصحت عن وجهة نظري فلك أن تأخذي بها أو تدعيها . لاسيما وأن السكوت ليس قرينة علي الرضي والقبول والاقرار , ولا يعتد بهذا الامر إلا في زواج البكر إذا سألها وليها عن رأيها , أما هنا فنحن بصدد نزاع حول الملكية ولا يمكن أن تكون الامور بتلك البساطة .
حسني سالم المحامي
|
اخي الأستاذ حسني أنا متفق تماما معك في رأيك ولكني أرى أن رفع هذه الدعاوى تكون في نهاية المطاف لأن أمد التقاضي المدني يطول وعلى فرض حصلت على حكم بفسخ العقد ورد المبلغ والتعوض فإن لم يكن له مال ظاهر تستطيع أن تحجز عليه وتستوفي حقها فلا قيمة لهذا الحكم وإجراءات الحجز على العقار وبيعه مطوله ومعقدة
وأنا أرى أن جنحة النصب متوفرة أركانها فهي كما نصت الماده 336 من قانون العقوبات ( يعاقب بالحبس كل من توصل إلى الإستيلاء على نقود ....وكان ذلك بالإحتيال ..... . باستعمال طرق احتياليه ......... وأما بالتصرف في مال ثابت أو منقول ليس ملكا له ولا له حق التصرف فيه ....... الخ
فقد استعمل البائع طرق احتياليه وهي توقيعه على عقد البيع واقراره بملكيته لهذا العقار وبوجود عقد قسمة وقد اهمها بملكيته للعقار وهي ليس مالكا له وليس له حق التصرف فيه وقد استولى نتيجة لذلك على أموال المشتريه
وأما بالنسبه لإستفسار الأخت عن موقفها في حالة حصوله على حكم بالبراءة هل يسقط حقها في رفع دعوى بفسخ هذا العقد أو المطالبه بالتعويض أو الشرط الجزائي أو التسليم وأنا ارى أن حكم البراءه لا يؤثر ولا يسقط حققك في رفع هذه الدعواى لأن حصوله على حكم البراءة يدل على عدم النصب وأن العقار ملك له وأنه تقاعس في تنفيذ التزاماته
وأخيرا أدعو الله لكي بحصولك على حقك
والله الموفق ....
|
رحابة عدد المشاركات >> 12 التاريخ >> 7/10/2009
|
استاذ حسنى انا اسئلتى التى تتهمها بانها قد تبدو قانونية ولكنها فى الحقيقة غير ذلك ما قصدت منها الا استعمال القانون بمعنى مش انا من حقى كمشترى ان اخطر باقى الشركاء بعملية البيع بموجب انذار رسمى لكى يقوم باقى الشركاء اذا رغبوا اخذالمبيع بالشفعة ان يعلنوا رغبتهم الى خلال 15 يوم من تاريخ الانذار الذى وجهتة اليهم والا سقط حقهم فى الشفعة وهو نص الماده940 مدنى استاذ حسنى هو دة مقصدى من اسئلتى التى تبدو قانونية وهى فى الحقيقة غير ذلك وهو دة مقصدى من السكوت الذى يدل على القبول والرضاء والاقرار بعيدا عن مسالة النكاح فقد وجهت كما قلت سابقا انذار رسمى على يد محضر بصفتى مشترى شىء من العقار لباقى الورثة اخبرهم فية بعملية البيع ومنحتهم 15 يوم لكى يعلنونى برغبتهم باخذ المبيع بالشفعة اذا ارادوا ذلك والا سقط حقهم فى الشفعة الا فى اسقاط حقهم بالشفعة يعد موافقة صريحة بملكية البائع لهذه الحصة المبيعة والا فى ذلك اقرار منهم باختصاص البائع بهذه الشقة والا فى ذلك يسقط حقهم فيما بعد بخصوص رفع دعوى عدم نفاذ تصرف عقد البيع الصادر من البائع لى احب ان اعرف رايك استاذ حسنى والاستاذ حمدى فيما قدمتة لحضراتكم الان وشكرا
|
رحابة عدد المشاركات >> 12 التاريخ >> 7/10/2009
|
استاذ حمدى معنى كدة ان رفع الجنحة فى كلا الاحوال هى خطوة جيدة لان البائع سوف يعمل جاهذا للحصول على البراءة ولا يتم ذلك الا اذا اثبت انة مالك للشقة وفى حالة عدم اثباتة انة مالك يبقى خسر القضية ويتم حبسة والرجوع علية ايضا بعقد البيع شكرا استاذى
|
اخي السائله : بالنسبه لاستفسارك عن الإنذار الذي ترغبي توجييه لباقي الورثة فلا مانع من ذلك بشرط أن تذكري فيه أنك اشتريتي شقه من البائع بالدور كذا بمبلغ كذا المالك لهذه الشقة ولا تذكري انها حصه ميراثيه أو أنه يمتكلها على الشيوع وإن شاء الله سوف تكون في صالحكم في حالة عدم اعتراضهم وأي إخطار منهم بعدم ملكيته لهذه الشقة سوف تكون في صالحك في دعوى النصب التي اقترح عليك رفعها
وبالنسبه لاستفسارك عن جنحة النصب فما ذكرتيه صحيح فإما يسدد لكي ويتصالح ليدرء عن نفسه حكم الحبس في هذه الجنحة وفي حالة حصوله على البراءة تأكيدا على ملكيته لهذه الشقة وترفعي عليه دعوى تسليم وتتقي تدخل باقي الورثة بالإنذار الذي تشرعين في توجييه إليهم .
وإن شاء الله تحصلي على حقك والله الموفق
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|