بسم الله العدل .. وبهداه الحق
أحبائي حياكم الله وبياكم
وجعل الجنة مثوانا ومثواكم
التنفيذ على العقار فى قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة2001
قانون التمويل العقاري
أحكام عامة
مادة 1
تسرى أحكام هذا القانون على نشاط إقراض الأموال لغرض شراء مسكن خاص أو لغير ذلك من الأغراض التى بصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص وذلك بضمان رهن العقار رهنا رسميا ، ويطلق على هذا القرض اسم الإقراض العقارى ويطلق على ذلك الرهن اسم "الرهن العقارى".
مادة 2
تنشأ بوزارة الاقتصاد والتجارة الخارجية إدارة تختص بشئون المؤسسات المالية غير المصرفية المعنية بالإقراض العقارى ويصدر الوزير المختص قرارا بتشكيل هذه الإدارة واختصاصاتها.
مادة 5
يكون الإقراض العقارى لغرض شراء مسكن خاص بموجب اتفاق بين المقرض والمقترض وبائع العقار طبقا للنموذج الذى يصدر به قرار من الوزير المختص ويجب أن يتضمن الاتفاق ما يأتى:
1- الشروط التى تم الاتفاق عليها بين بائع العقار والمقترض فى شأن هذا البيع بما فى ذلك بيان العقار وثمنه 2- مقدار القرض وملحقاته والعائد المتفق عليه وشروط الوفاء بها دون التقيد بالحدود المنصوص عليها فى أي قانون آخر
3- التزام المقترض بسداد قيمة القرض مباشرة إلى البائع 4- ما يفيد وفاء المقترض بالفرق بين قيمة القرض وثمن البيع
5- التزام البائع بتسجيل العقار باسم المقترض خاليا من أية حقوق عينيه للغير
6- الالتزام برهن العقار لصالح المقرض رهنا رسميا للوفاء بالقرض وملحقاته وعائده
7- تحديد الملتزم بنفقات قيد الرهن ورسوم قيده ويصدر الوزير المختص قرارا بنماذج اتفاق القرض العقارى بالنسبة لما يحدده من الأغراض الأخرى
مادة 6
لا يجوز للمقترض التصرف فى العقار بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني عليه إلا بموافقة المقرض وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل المقترض فى الالتزامات المترتبة على عقد القرض. وللمقرض أن يشترط ضمان المقترض مع المتصرف إليه فى الوفاء بهذه الالتزامات. ويحدد الوزير المختص بقرار منه القواعد التى تتبع فى الأحوال المشار إليها.
مادة 7
لا يجوز للمقترض أن يؤجر العقار المرهون أو يمكن أحدا من شغله إلا بعد الحصول على الموافقة المقرض. وللمقرض أن يشترط الحلول محل المقترض اقتضاء أجرة العقار أو مقابل شغله وذلك وفاء شغله وذلك وفاء لأقساط القرض وملحقاته وعائده.
مادة 8
إذا تصرف المقترض فى العقار المرهون أو أجره أو مكن أحدا من شغله بالمخالفة لأحكام المادتين ( 6 ) و ( 7 ) من هذا القانون كان للمقرض أن يطالبه بكامل قيمة القرض وملحقاته وعائده بإنذار على يد محضر خلال مهلة لا تقل عن ثلاثين يوما ، فإذا لم يقم المقترض بهذا الوفاء كان للمقرض أن يتخذ فى مواجهته الإجراءات المنصوص عليها فى الباب الرابع من هذا القانون.
مادة 9
لا يجوز للمقرض أن يعجل الوفاء بالقرض كله أو بعضه إلا وفقا للشروط و الأوضاع التى تحددها اللائحة التنفيذية.
مادة 10
يقدم طلب قيد الرهن إلى مكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار من المقرض أو المقترض متضمنا البيانات التى تحددها اللائحة التنفيذية ومرفقا به اتفاق القرض وسند ملكية العقار.
مادة 12
يجوز للمقرض أن يحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق القرض إلى إحدى الشركات المرخص لها من الهيئة العامة لسوق المال وفقا للأحكام التى تحددها اللائحة التنفيذية و تصدر الشركة المحال إليها أوراق مالية بما لا يجوز قيمة الحقوق المحالة و تطرحها للاكتتاب العام. و يتم الوفاء بالحقوق الناشئة عن الأوراق المالية المشار إليها فى تواريخ استحقاقها من حصيلة أقساط القروض وعوائدها و بضمان الرهن العقارى ولا تدخل الالتزامات التى ترتبها هذه الأوراق ولا حصيلة أقساط القروض وعوائدها فى الذمة المالية للشركة المصدرة.
مادة 13
لا يلتزم المقرض بإعلان المقترض بحوالة حقوقه عن اتفاق القرض إذا كانت الحوالة إلى إحدى الشركات المرخص لها بذلك. و يستمر المقرض فى تحصيل أقساط القرض وملحقاته وعائده ومباشرة الحقوق الناشئة عن القرض وذلك بصفته وكيلا عن المحال له. ويجوز للمقرض أن يفصح للمحال له عن البيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية بشأن اتفاق القرض الذي تمت حواله الحقوق الناشئة عنه دون حاجة إلى موافقة المقترض.
مقدمات التنفيذ
مادة 14
للمقرض ، عند امتناع المقترض عن الوفاء بالمبالغ المستحقة من القرض ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها ، أو عند نقص العقار بفعل أو إهمال المقترض او شاغل العقار ، أن ينذر بالوفاء او بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال و ذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإنذار.
مادة 15
إذا انقضت المدة المحددة بالإنذار دون قيام المقترض بالوفاء او تقديم الضمان كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المضمونة بالرهن. ويكون للمقرض فى هذه الحالة أن يطلب من قاضى التنفيذ وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق القرض والأمر بالحجز على العقار المرهون تمهيدا لبيعه.
مادة 16
يقوم المقرض بعد وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق القرض بإعلانه إلى المقترض باعتباره سندا تنفيذيا مع تكليفه بالوفاء خلال مدة لا تقل عن خمسة عشرا يوما ، كما يقوم بإعلانه إلى مكتب الشهر العقارى المختص للتأشير به خلال مدة لا تجاوز أسبوعا على هامش قيد الرهن مع إعلان ذلك إلى جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار ، و إلى حائزه و إلا كان التكليف بالوفاء باطلا.
الإجراءات
مادة 17
يقوم التأشير التنفيذي فى مكتب الشهر العقارى مقام تسجيل تنبيه نزع الملكية.
مادة 18
إذا لم يقم المقترض بالوفاء خلال المدة المحددة له فى الإعلان بالسند التنفيذى يصدر قاضى التنفيذ – بناء على طلب المقرض – أمرا بتعين وكيل عقارى من بين الوكلاء المقيدة أسماءهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض وذلك لمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلنى تحت إشراف قاضى التنفيذ المختص . وتحدد اللائحة التنفيذية الشروط الواجب توافرها فى الوكلاء العقاريين وإجراءات القيد فى السجل وقواعد تحديد أتعابهم.
مادة 19
لكل ذى مصلحة أن يطلب استبدال الوكيل العقارى بطلب يقدمه إلى قاضى التنفيذ المختص مبينا به أسبابه ولا يترتب على تقديم الطلب وقف التنفيذ على العقار. ولقاضى التنفيذ أن يأمر بالاستبدال إذا تبين له جدية الأسباب .
مادة 20
يحدد الوكيل العقارى شروط بيع العقار بالمزاد العلنى على أن تتضمن تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الأساسى للعقار وتأمين الاشتراك فى المزاد. وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد حسب التأمين.
مادة 21
على الوكيل العقارى أن يعلن كلا من المقترض وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزاد بمدة لا تقل عن ثلاثين يوما ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما ، كما يقوم بلصق الإعلان على العقار وعلى اللوحة المعدة للإعلانات بالمحكمة المختصة مع نشره فى جريدتين يوميتين على نفقة المقترض. وللمقرض أن يطلب الإعلان أو النشر أكثر من مرة على نفقته.
مادة 22
يتولى الوكيل العقارى إجراء المزايدة فى اليوم المعين للبيع وتبدأ المزايدة بالنداء على الثمن الأساسى وتنتهى بإيقاع البيع على من تقدم بأكبر عرض. ويعتبر العرض الذى لا يزاد عليه خلال خمس دقائق منهيا للمزايدة. ومع ذلك إذا كان هذا العرض أقل من الثمن الأساسى أو لم يجاوز عدد المزايدين ثلاثة أشخاص ، وجب على الوكيل العقارى تأجيل البيع إلى يوم آخر خلال الثلاثين يوما التالية يعلن عنه بذات الإجراءات المنصوص عليها فى المادة (21). فإذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن الأساسى ، كان للمقرض أن يطلب إيقاع البيع مقابل تنازله عن جميع مستحقاته ، ولا يجوز للمقرض المزايدة إلا فى هذه الحالة.
مادة 23
إذا قام المقترض بالوفاء بما حل من أقساط القرض وملحقاته وعوائده فى أي وقت سابق على إيقاع البيع ، وجب على الوكيل العقارى أن يوقف الإجراءات ويلتزم المقترض بأن يؤدى إلى المقرض المصروفات التى يصدر بتقديرها أمر من قاضى التنفيذ المختص.
مادة 24
يعرض الوكيل على قاضى التنفيذ المختص ما تم من إجراءات ليصدر حكما بإيقاع البيع يتضمن قائمة شروطه وما اتبع من إجراءات يوم البيع ومحضره. ويجب أن يتضمن منطوق الحكم الأمر بتسليم العقار خاليا من شاغليه إلى من حكم بإيقاع البيع عليه ما لم يكن المقرض قد سبقت موافقته على شغلهم العقار تطبيقا لأحكام المادتين (6) و (7). ويجب إيداع نسخة الحكم الأصلية فى ملف التنفيذ فى اليوم التالي لصدوره.
مادة 25
لمن حكم بإيقاع البيع له عليه أن يسجل الحكم ، ويترتب على هذا التسجيل تطهير العقار من جميع الحقوق العينية التبعية التى أعلن أصحابها بالسند التنفيذى.
مادة 26
لا يجوز استئناف حكم إيقاع البيع إلا لعيب فى إجراءات المزايدة أو لبطلان الحكم ويرفع الاستئناف بالأوضاع المعتادة خلال الخمسة أيام التالية لتاريخ النطق بالحكم.
مادة 27
لا يترتب على رفع الدعوى الاستحقاق الفرعية من الغير وقف إجراءات التنفيذ على العقار ما لم تقض المحكمة بذلك.
مادة 28
يقوم الوكيل العقارى بإيداع حصيلة البيع خزينة المحكمة فى اليوم التالى لإيقاع البيع ويتولى قاضى التنفيذ المختص توزيع هذه الحصيلة على الدائنين حسب مرتبتهم خلال السبعة الأيام التالية للإيداع وذلك بعد سداد جميع رسوم التنفيذ.
مادة 29
تسرى أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية فى ما لم يرد بشأنه نص خاص فى هذا الباب.
مما تقدم يتبين لنا أن التنفيذ علي العقار :
يكون في حالة عدم سداد الأقساط المستحقة وفوات ثلاثين يوما علي استحقاقها، أو عند النقص البين بقيمة العقار أو الوحدة بفعل أو إهمال المستثمر أو الشاغل على أن يكون ذلك بحكم قضائي واجب النفاذ، يحق للمول أن ينذر المقترض أو الضامن وذلك من خلال مهلة يحددها الإنذار بشرط ألا يقل عن ستين يوما من تاريخ الإنذار، فإذا لم يقم بالسداد خلال هذة المهلة كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية طبقا لاتفاق التمويل ، وللممول في هذة الحالة أن يتخذ في مواجهتة الإجراءات المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001.
كذلك في حالة إخلال المقترض بالحصول علي موافقة الممول قبل التصرف في العقار أو الوحدة أو تأجيرها أو تمكين الغير من شغلها يكون للممول أن يطالبة بباقي أقساط الثمن فإذا لم يقم المقترض بالوفاء بها كان للممول أن يتخذ في مواجهتة الإجراءات المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل العقاري.
علماً بأن هذه الإجراءات تتم عن طريق الوكيل العقاري
الذي يخول له مباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في حالة عدم الوفاء وبناء علي طلب الممول وصدور أمر من قاضي التنفيذ. فيقوم بتحديد شروط بيع العقار بالمزاد العلني علي أن يتضمن ذلك تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الأساسي للعقار ( وفقا للثمن الذي تم تحديدة بمعرفة خبير التقييم العقاري) وتأمين الاشتراك في المزاد.
إعلان كل من المقترض وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزايدة بمدة لا تقل عن ثلاثين يوم ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما.
لصق إعلان عن البيع في اللوحة المعدة للإعلانات بالمحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار مع نشره في جريدتين يوميتين واسعتي الانتشار علي نفقة المقترض والممول.
وتحدد أتعاب الوكيل بقرار من قاضي التنفيذ.
دمتم بخير وجزيتم الجنة
حمدي صبحي
