بسم الله الرحمن الرحيم
الزميل الأستاذ الفاضل / الطوبجى
شكراً على ثقتك التى واليتنا ونتمنى من الله أن نكون عند حسن الظن
*** أولاً: يخلص وجيز الواقعة في أن هناك ثلاثة شركاء يمتلكون عقاراً فيما بينهم مشاعاً، للأول نصف هذا العقار وللثاني الربع وللثالث الربع ، وقاموا الثلاثة بالتوقيع على كافة عقود الايجار الخاصة بمحلات ووحدات هذا العقار وذلك بصفتهم مؤجرين ، وقام الشريك الأول والثاني ببيع أنصبتهم الى شخص ما، أي اصبح العقار في ملكية كل من الشريك القديم الذي يمتلك الربع و الشريك الجديد الذي أصبح يمتلك ثلاثة أرباعه ، ولكن هذا الشريك الجديد قام بشراء الثلاثة أرباع - ( نصيب كل من الشريك الأول والثاني ) - كحصة مفرزة على الرغم من استمرار حالة الشيوع ،
المادة826
1 - كل شريك فى الشيوع يملك حصته ملكا تاما ، وله ان يتصرف فيها وان يستولى على ثمارها وان يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء .
2 - واذا كان التصرف منصبا على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة فى نصيب المتصرف . انتقل حق المتصرف اليه من وقت التصرف الى الجزء الذى ال الى المتصرف بطريق القسمة وللمتصرف اليه ، اذا كان يجهل ان المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة ، الحق فى ابطال التصرف .
***ومن نص المادة نفهم أنه يحق للشريك علي الشيوع أن يبيع جزءً مفرزاً من المال الشائع قبل إجراء القسمة هذا مبدئياً لا عيب فيه وقد أستقرت أحكام محكمتنا العليا على ذلك.
من حق الشريك علي الشيوع أن يبيع جزءًا مفرزاً من المال الشائع قبل إجراء القسمة .
( الطعن رقم 286 لسنة 37 ق جلسة 1972/4/29 س 23 ص 781)
***ولكن هذا الحق ليس مطلقاً فرغم أن البيع مفرز صحيح لكن المشترى لقدر مفرز فى العقار الشائع . لا يجوز له طلب التسليم مفرزا وذلك يكون جليا عندما يكون البائع له لا يحوز هذا الجزء المفرز فلا يكون له أكثر مما للبائع له من الحقوق .
لايجوز للمشترى لقدر مفرز فى العقار الشائع أن يطالب بالتسليم مفرزا لأن البائع له ـ الشريك على الشيوع ـ لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقى الشركاء جميعا ، ولا يمكن أن يكون للمشترى حقوق أكثر مما كان لسلفه ، هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم فى هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذى رسمه القانون .
( الطعن رقم 341 لسنة 39 ق جلسة 1974/12/3 س 25 ص 1324)
*** وعلى العكس من ذلك وموافقة لصحة البيع المفرز من الشريك المشتاع قبل اجراء القسمة فإن وضع يد المالك على الشيوع على جزء مفرز من العقار يوازى حصته لا يحق لأحد شركائه إنتزاع هذا القدر منه وينصرف حقهم فقط الى طلب القسمة أو مقابل الإنتفاع .
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن للمالك على الشيوع إذا وضع يده على جزء مفرز من العقار يوازى حصته الحق فى حماية وضع يده وليس من حق أحد الشركاء أن ينتزع منه هذا القدر بل كل ما له أن يطلب قسمة العقار أو يرجع على واضع اليد بما يقابل الإنتفاع .
( الطعن رقم 341 لسنة 39 ق جلسة 1974/12/3 س 25 ص 1324)
( الطعن رقم 549 لسنة 47 ق جلسة 1981/2/18 ص 554 )
*** ثانيا :ولكن تم هذا دون علم الشريك الثالث الذي يمتلك الربع ، وقام الشريك الجديد بايجار بعض محلات ووحدات هذا العقار بصفته مالك لهذه الحصة المفرزة على حد زعمه وقام بالتوقيع على عقود الايجار وحده دون الشريك الثالث الذي يملك الربع ،
المادة 827
تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك .
المادة 828
1 - ما يستقر عليه راى اغلبية الشركاء فى اعمال الادارة المعتادة يكون ملزما للجميع ،
وتحسب الاغلبية على اساس قيمة الانصباء . فان لم يكن ثمة اغلبية فللمحكمة بناء على طلب احد الشركاء ، ان تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ، ولها ان تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع .
2 - وللاغلبية ان تختار مديرا . كما ان لها ان تضع للادارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء اكان الخلف عاما ام كان خاصا .
3 - واذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم .
طبقاً لصراحة النص فإن تأجير المال الشائع حق للاغلبية المطلقة للشركاء حتى انه إذا تولى أحدهم تأجيرة دون اعتراض الاغلبية اعتباره وكيلا عن الاغلبية نائبا عن الاقلية المعترضة نفاذ الايجار فى حقهم جمعيا لمدة ثلاث سنوات ورود الايجار على مكان خال خاضع لقوانين ايجار الاماكن خضوعه لقواعد الامتداد القانونى اثرة عدم أحقية باقى الشركاء فى المطالبة بعدم نفاذة فى حقهم بعد انقضاء مدة الثلاث سنوات علة ذلك وهذا معناه أن الادارة حق لمن يملك النصف زائد واحد وبما أن المتصرف إليه الآن يملك الثلاثة أرباع فإيجاره صحيح ولن أتطرق للإيجار الأكثر من ثلاثة سنوات مكتفيا بهذا للرد على هذه النقطة لأن من له الثلاث أرباع يملك التصرف وهو ما سنعرض له فيما هو آت.
لئن كان عقد الايجار كغيره من العقود يخضع فى الأصل من حيث تحديد أركانه وتوافر شروط انعقاده للقواعد العامة الواردة فى القانون المدنى التى لا تخالف قاعدة أمره نصت عليها قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام ، ولئن كان مفاد المواد 559 ، 2/826 ، 827 /1 ،3من القانون المدنى أن حق تأجير المال الشائع كما يثبت للأغلبيه المطلقة للشركاء التى تعد نائبة قانونية عن باقى الشركاء فانه يجوز أيضا من أحد الشركاء فاذا لم يعترض عليه أحد أو لم يعترض ليه الا الأقلية فانه يعد وكيلا عن الجميع أو وكيلا عن الأغلبية ونائبا عن الأقلية ، وفى هاتين الحالتين فان الايجار يكون نافذا فى حق جميع الشركاء على الشيوع لمدة ثلاث سنوات ، ما لم يكن محله مكانا خاليا خاضعا لقوانين ايجار الأماكن التى جعلت عقود الايجار ممتدة تلقائيا ويحكم القانون الى مدة غير محدده طالما بقيت تلك التشريعات التى أملتها اعتبارات النظام العام سارية ومن ثم يمتد العقد لأجل غير مسمى ، فلا يملك باقى الشركاء المطالبة بعدم نفاذ الايجار فى حقهم بعد انقضاء مدة الثلاث سنوات المشار اليها فى القانون المدنى لأن امتداد العقد فى الحالة ليس مردة الاتفاق ولكن مصدره قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام .
( الطعن رقم 5 لسنة 52 ق جلسة 1987/6/10 ص 801 لسنة38 )
وقضى أيضاً : النص فى المواد 827 و 828 و 559 و 701 من القانون المدنى يدل علي أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين ، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية وتعتبر الأغلبية فى هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية فى المال الشائع ولكن لا تنفذ هذه الاجازة فى حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات ، فإذا عقد الأغلبية اجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بانقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد ، اذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التى يحق لها ازاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدى وذلك بطريق التنفيذ العينى ما دام ممكنا بانهاء عقد الايجار المنصب علي نصيبهم بعد انتهاء مدة السنوات الثلاث آنفة الذكر دون أن يغير من ذلك حسن نية المستأجر باعتقاده أن المؤجر له هو صاحب الحق فى تأجير العين ما دام أنه لم يقع من صاحب الأغلبية ما يضفى على ذلك المؤجر من المظاهر ما يوحي إلي المستأجر بأنه هو صاحب الحق فى التأجير ، إذ بوقوع ذلك من صاحب الأقلية يكون مخطئا فلا يحق له الافادة من خطئه في مواجهة المستأجر .
( م 1 ق 49 لسنة 77 ،م 559 ، 701 ، 828 ، 827 مدنى)
( الطعن رقم 306 لسنة 46 ق جلسة 1980/5/31 س 31 ص1628 )
***ثالثاً: وتلك العقود الايجارية تزيد عن الثلاث سنوات ،
المادة 829
1- للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع ، ان يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الاساسية والتعديل فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة ، على ان يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء . ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان .
2 - وللمحكمة عند الرجوع اليها اذا وافقت على قرار تلك الاغلبية ، ان تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير ، ولها بوجه خاص ان تعطى من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات .
وهذا رداً على أن العقود لأكثر من ثلاث سنوات فالإدارة المعتادة للمال الشائع . لأغلبية الشركاء القيام بها . ليس لباقى الشركاء الاعتراض عليها . أما الادارة غير المعتادة . حق لمن يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع . ولكن المشرع حماية للأقلية أجاز لهم الطعن لدى المحكمة فى خلال شهرين من تاريخ إعلانهم بهذه الاعمال وهذا ما أجازه القانون لك ولموكلينك
النص فى المادة 828 / 1 من القانون المدنى على ان " (1 ) مايستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع ، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الانصباء … " وفى المادة 829 / 1 منه على " (1 ) للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة أرباع المال الشائع ، ان يقرروا تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة … " يدل على ان الإدارة التى يكون لأغلبية الشركاء فى المال الشائع بها دون ان يكون لباقى الشركاء الاعتراض عليها هى أعمال الإدارة التى لاتخرج عن حدود الإدارة المعتادة . أما ما يخرج عنها فأنها تكون لمن يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل وفقا للإجراءات التى اورتها المادة 829 المشار اليها . لما كان ذلك ، وكانت الأعمال التى قامت بها الطاعنة الأولى المالكة لحصة شائعة مقدارها 16 قيراطا من 24 قيراطا فى العقار محل النزاع من استكمال بناء الدور الثالث وبناء الدور الرابع وغرفتين ودورة مياه بالدور الخامس فى ذات العقار تعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الإدارة المعتادة .
( الطعن رقم 3952 لسنة 66 ق جلسة 27 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1558 )
*** رابعاً: وعندما طالب الشريك الثالث هذا الشريك الجديد بتحرير عقود ايجار موقعه من كل منهما ، تعنت ورفض ذلك بادعاء انه اشترى حصة مفرزة على الرغم من انهم لم يقسموا اي شئ بينهم .
كما قلنا أن الشركاء على الشيوع الذين يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع . حقهم فى اجراء تغيير فيه - يخرج عن حدود الإدارة المعتادة . شرطه . إعلان قراراتهم إلى باقى الشركاء . مخالفة ذلك . للأخرين الاعتراض الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان . مؤدى ذلك . أن ماتم من توقيع العقود هو حق له لأنه يملك الثلاث أرباع وليس لأنه اشترى حصة مفرزة فالنعى عليه فى النهاية ليس فى حله إلا بالاعتراض عليه أمام المحكمة إن أضر بمصالح الأقلية وهذا حقهم.
تنص الفقرة الأولى من المادة 829 من القانون المدنى على أن - للشركاء الذين يتملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغيرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة على أن يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان - ويعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الادارة المعتادة بقاء أحد الشركاء فى جزء مفرز من العقار الشائع قبل قسمته فاذا لم توافق أغلبية الشركاء على ذلك جاز اجبار الشريك الباقى على ازالة البناء .
( الطعن رقم 1784 لسنة 54 ق - جلسة 1990/1/31 س 41 ع 1 ص 366)
تخول المادة 829 من القانون المدنى الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التةييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة مما مفاده أن ما تجريه الأغلبية من تغيير أو تعديل يدخل وفقا لهذه المادة فيما تملك من أعمال الادارة غير المعتادة وينفذ فى حق الأقلية ما لم تقرها المحكمة المختصة على ما قد تثير من اعتراض .
( الطعن رقم 19 لسنة 46 ق جلسة 1978/12/13 ص 1912)
المالك لحصة مقدارها ثلاثة أرباح الأرض الشائعة ، له الحق في ادخال تغييرات أساسية في الغرض الذي أعدت له هذه الأرض في سبيل تحسين الانتفاع بها وفقا لأحكام المادة 829 من القانون المدني ، ويكون البناء الذي يقيمه علي نفقته لتحقيق هذا الغرض داخلا في حدود حقه في ادارة المال الشائع ، وهو يباشر هذا الحق بوصفه أصيلا عن نفسه ونائبا عن مالك الربع الباقي ، وتكون اجارته نافذة في حق هذا المالك كما يكون له الحق في قبض الأجرة واقتضاء التعويض الناشيء عن تلف البناء لحساب جميع الشركاء .
( الطعن رقم 210 لسنة 36 ق جلسة 1971/3/18 س 22 ص 322 )
***خامساً:ملحوظة: الشريك الجديد لم يعلن الشريك الثالث القديم بأنه اشترى نصيب الأول والثاني
المادة 936
يثبت الحق فى الشفعة:
(ا) لمالك الرقبة اذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها او بعضه .
(ب) للشريك فى الشيوع اذا بيع شيء من العقار الشائع الى اجنبى .
(ج) لصاحب حق الانتفاع اذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق او بعضها .
(د) لمالك الرقبة فى الحكر اذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر اذا بيعت الرقبة .
(هـ) للجار المالك فى الاحوال الاتية :
1 - اذا كانت العقارات من المبانى او من الاراضى المعدة للبناء سواء كانت فى المدن ام فى القرى .
2 - اذا كان للارض المبيعة حق ارتفاق على ارض الجار ، او كان حق الاتفاق من القيمة لارض الجار على الارض المبيعة .
3 - اذا كانت ارض الجار ملاصقة للارض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الارض المبيعة على الاقل .
فبيع الشريك المشتاع حصته مفرزة لأجنبى كما أتفقنا بيع صحيح معلق على نتيجة القسمة أو اجازة باقى الشركاء اعتباره فى حكم التصرف فى قدر شائع بالنسبة لهم أثره ثبوت حقهم فى أخذ الحصة المبيعة بالشفعة المادتان وبالتالى يحق لك أن ترفع دعوى شفعة إن أردت ذلك
يدل نص المادتين 826 ، 936 من القانون المدنى - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن للمالك على الشيوع أن يبيع ملكه محددا مفرزا ويقع البيع صحيحا ، وان كانت حالة التحديد هذه تظل معلقة على نتيجة القسمة أو اجازة الشركاء فى الشيوع ، ومتى كان هذا البيع صحيحا وصدر لأجنبى وكان الافراز الذى تحدد به محل البيع لا يحاج به سائر الشركاء فى الشيوع طالما لم تتم القسمة قضاء أو رضاء ، مما يعتبر معه هذا التصرف بالنسبة لهم فى حكم التصرف فى قدر شائع ، وبالتالى يثبت لهم حق الأخذ بالشفعة فى ذلك البيع .
( الطعن رقم1139 لسنة 51 ق جلسة 1985/01/24 س 36 ع1 ص 136 قاعدة )
***وتستطيع أن تستفيد من هذا الحكم حيث أن لديك صفقتان
فالحق فى الشفعة . ثبوته لكل من قام به سبب من اسبابها بمجرد تمام انعقاد البيع على العين المشفوعة . شراء الطاعنة الحصتين المشفوع فيهما بموجب عقدين مستقلين صادرين من بائعين مختلفين . اثره . ثبوت الحق فى الشفعة لكل عقد منهما على استقلال . الدعوى بطلب اخذ موضوع العقدين المشار اليهما بالشفعة . دعوى تشتمل على طلبين مستقلين ومختلفين خصوما وسببا وموضوعا جمعتهما صحيفة واحدة . وجوب تقدير قيمتها باعتبار قيمة كل طلب منهما على حدة .م38 مرافعات . لا يغير من ذلك تماثل السبب فى كل من الطلبين فى النوع .
مؤدى نص المادة 935 من القانون المدنى ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ ان الحق فى الشفعة يثبت لكل من قام به سبب من اسبابها بمجرد تمام انعقاد البيع على العين المشفوعة . ولما كان الثابت فى الاوراق ان الحصتين المشفوع فيهما بيعتا الى الطاعنة بموجب عقدين مؤرخين ......... صادر اولهما من المطعون ضده الثانى بمساحة 5ط وثانيهما من المطعون ضده الثالث بمساحة 2ط ، فان الحق فى الشفعة باعتبارها سببا من اسباب كسب الملكية يكون قد ثبت للمطعون ضده الاول ـ الشريك على الشيوع فى كامل العقار ـ بالنسبة لكل عقد منهما على استقلال بمجرد تمام انعقاده . واذ كانت الدعوى تتضمن طلب اخذ الحصتين موضوع العقدين سالفى الذكر بالشفعة وكان هذا الطلب ـ فى حقيقته ـ طلبين جمعتهما صحيفة واحدة ، فان الدعوى تكون قد انتظمت دعويين مستقلتين ومختلفتين خصوما وسببا وموضوعا وتقدر باعتبار قيمة كل طلب منهما على حده ولا يغير من هذا النظر كون السبب الذى يستند اليه كل من هذين الطلبين من نوع السبب الذى يستند اليه الطلب الاخر وهو الحق فى الاخذ بالشفعة ، ذلك انه ما دام ان كل طلب شفعة يستند الى عقد بيع مستقل بذاته فان السببين يعتبران مختلفين فى معنى المادة 38 من قانون النرافعات ولو تماثلا فى النوع .
( الطعن رقم 1301 لسنة 61ق جلسة 1996/5/23 س47ج1ص845 )
هذا مع ملاحظة إن كان البيع صفقة واحدة
فالصفقة الواحدة . أخذ جزء منها بالشفعة دون باقيها . غير جائز وحدة الصفقة أو تبعيضها . مناطه . الرجوع الى شروط العقد وارادة . العاقدين . عدم قبول دعوى الشفعة بالنسبة لبعض المشترين . أثره . عدم قبولها بالنسبة للباقين . مثال.
المقرر أنه اذا كانت الصفقة واحدة فلا يجوز للشفيع أن يفرقها على المشترى بأن يأخذ بعضها ويدع باقيها والمناط فى وحدة الصفقة أو تبعيضها يرجع الى شروط العقد وارادة العاقدين ، واذ كان البين من الأوراق أن الطاعنين قد اشتروا بطريق التضامن فيما بينهم مساحة 4 ط من 24ط على الشيوع نظير الثمن المبين بالعقد وسدد الثمن جيمعا بما يفيد وحدة الصفقة رغم تعدد روابطها بما يوجب رفع دعوى الشفعة على المشترين جميعا فان كانت الدعوى غير مقبولة بالنسبة لأحدهم فأنها تكون غير مقبول بالنسبة للباقين .
( الطعن رقم 284 لسنة 59 ق جلسة 1990/6/30 س 41 ع 2 )
أيضاً لابد من التأكد من أن ملكية موكلك مسجلة لأنه لا يجوز الأخذ بالشفعة إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار المشفوع به وقت قيام سبب الشفعة .
من المقرر فى قضاء المحكمة أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذى يشفع به وقت قيام سبب الشفعة .
( الطعن رقم 1458 لسنة 57 ق جلسة 1992/5/7 س 43 ع 1 ص 668 ق 140 )
***رابعاً:أرجو المشاركة والتعليق حتى يتسنى لي اتخاذ اللازم نحو حفظ حقوق الشريك الثالث .أرجوا أن نكون ساهمنا فى مساعدتك ويمكنك الإستفادة من هذه النصوص أيضاً إن لم تحبذ الأخذ بالشفعة لتجنب نصيبك مفرزاً
المادة 834
انقضاء الشيوع بالقسمة
لكل شريك ان يطالب بقسمة المال الشائع ، ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص او اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق ان تمنع القسمة الى اجل يجاوز خمس سنين ، فاذا كان الاجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه .
المقر أنه لا يجوز للمشترى لقدر مفرز فى العقار الشائع أن يطالب بالتسليم مفرزا لأن البائع له لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزه قبل حصول القسمة وليس للمشترى من الحقوق أكثر مما كان لسلفه فى القضاء بالتسليم فى هذه الحاله من افراز لجزء من المال الشائع بغير الطريق الذى رسمه القانون .
انفراد المالك على الشيوع بوضع يده على العقار الشائع أثره حق باقى الشركاء قبله ينحصر فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع علة ذلك .
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن لكل مالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من العقار المشتاع ، فإذا انفرد بوضع يده على هذا العقار فإنه لا يعد غاصبا له ولا يستطيع أحد من الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ماله أن يطلب قسمة العقار أو أن يرجع على واضع اليد بما يزيد على حصته بمقابل الانتفاع عن القدر الزائد .
( الطعن رقم 1997 لسنة 57 ق جلسة 1989/10/26 س 40 ع 2 ص844 )
( الطعن رقم 2210 لسنة 56 ق جلسة 1989/2/23 س 40 ع 1 ص623)
ولك أيضا أن تطالب بالريع من متحصلات الايجار وغيره إن وجد طبعاً فى حدود نصيبك فالشريك على الشيوع . حقه فى المطالبة بريع حصته من الشركاء الآخرين الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم ، كل بقدر نصيبه فى هذه الزيادة .
الثمار التى تنتج من المال الشائع أثناء قيام حالة الشيوع فى حق الشركاء جميعا بنسبة حصة كل منهم وللشريك على الشيوع أن يرجع بثمار حصته على الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم كل بقدر نصيبه فى هذه الزيادة .
( الطعن رقم 2110 لسنة 56 ق جلسة 1989/2/23 س 40 ع 2 ص 623 )
وأيضاً لاحظ أن رغم أن شراءه لحصة مفرزة صحيح فالمشتري لحصة مفرزة من العقار من أحد الملاك علي الشيوع عدم أحقيته في طلب الحكم بصحة عقده ، طالما أن الحصة المبيعة لم تقع في نصيب البائع له بعد القسمة.
المشتري لجزء مفرز لم يقع في نصيب البائع له ليس له ، أن يطلب الحكم بصحة عقد البيع بالنسبة إلي ذلك الجزء ، طالما أن القسمة وان لم تسجل تعتبر حجة عليه .
( الطعن رقم 591 لسنة 46 ق جلسة 1980/2/12 س 31 ص476)
المادة 836
1 - اذا اختلف الشركاء فى اقتسام المال الشائع ، فعلى من يريد الخروج من الشيوع ان يكلف باقى الشركاء الحضور امام المحكمة الجزئية .
2 - وتندب المحكمة ان رات وجها لذلك ، خبيرا او اكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا ان كان المال يقبل القسمة عينيا دون ان يلحقه نقص كبير فى قسمته .
الفقه
المادة 837
1 - يكون الخبير الحصص على اساس اصغر نصيب حتى لو كانت القسمة جزئية ، فان تعذرت القسمة على هذا الاساس جاز للخبير ان يجنب لكل شريك حصته .
2 - واذا تعذر ان يختص احد الشركاء بكامل نصيبه عينا ، عوض بمعدل عما نقص من نصيبه .
الفقه
المادة 838
1 - تفصل المحكمة الجزئية فى المنازعات التى تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الاخرى التى تدخل فى اختصاصها .
2 - فاذا قامت منازعات لا تدخل فى اختصاص تلك المحكمة ، كان عليها ان تحيل الخصوم الى المحكمة الابتدائية ، وان تعين لهم الجلسة التى يحضرون فيها ، وتقف دعوى القسمة الى ان يفصل نهائيا فى تلك المنازعات .
الفقه
المادة 841
اذا لم تمكن القسمة عينا ، او كان من شانها احداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمته، بيع هذا المال بالطرق المبينة فى قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء اذا طلبوا هذا بالاجماع .
المادة 843
يعتبر المتقاسم مالكا للحصة التى الت اليه منذ ان تملك فى الشيوع وانه لم يملك غيرها شيئا فى بقية الحصص .
وهناك بحث كامل عن الشفعة على موقعى المبين أسفله إذا أردت الاستعانة به
حمدى صبحى
المحامى hamdyl@hotmail.com
إسكندرية http://hamdysobhy.jeeran.com
 
|