منتدى المحامين العرب

التاريخ
1/31/2008 3:56:06 AM

رسالة قطر 2( قانون الإيجارات الجديد ضد العدالة )

قانون الإيجارات الجديد.. ضد العدالة

أكد أنه يحمل الكثير من السلبيات..يوسف الزمان الخبير القانوني:

نزع اختصاص المحاكم العادية من نظر القيمة الإيجارية مخالف قانوناً
قيام لجان إدارية بوزارة البلدية بتحديد الإيجار المستحق باطل
سحب الضمانات القانونية للمؤجرين والمستأجرين غير مشروع
أطالب بتطبيق التجربة المصرية في القانون 96 لمواجهة مشكلات الطعون

أكد الخبير القانوني يوسف الزمان أن مشروع القانون الجديد للإيجارات والمزمع صدوره بعد انتهاء القانون المؤقت الحالي 16 فبراير القادم يحمل الكثير من السلبيات والانتقادات التي قد تجهض الفائدة المرجوة منه في حل أزمة الاسكان والإيجارات.
وطالب بضرورة عرض القانون علي المجتمع وطرحه للنقاش الجماهيري والإعلامي حتي تخرج بنوده شاملة لكافة الاقتراحات ومعالجة للسلبيات التي يمكن ان تتسبب في مشاكل وأزمات لا حصر لها مستقبلاً.
وأكد ان أخطر ما في المشروع انه يسلب اختصاص المحاكم العادية من نظر المنازعات الإيجارية ويحولها الي لجان إدارية تتبع وزارة البلدية.
وقال: لفت نظري ان مشروع القانون الجديد سوف ينشيء لجاناً ادارية تتبع وزارة الشؤون البلدية والزراعة لتسجيل عقود الإيجار ولتقدير اجرة الأماكن والمباني وكذلك لجاناً إدارية لفض المنازعات التي تنشأ بين المؤجرين والمستأجرين بدلا من المحاكم.
وانطلاقا من قناعتنا بأن القانون يعتبر من الشؤون العامة لاسيما القوانين التي تمس عن قريب مصالح الأفراد عن قرب فان مثل هذا القانون يجب ان يتحاور أفراد المجتمع حول مشاريع هذه القوانين قبل اصدارها بعيدا عن الغرف المغلقة وما يدور فيها بين كهنة واضعي القوانين وشراحه وما يعرض عليهم من إجراءات من قبل بعض الجهات لمواجهة ما تقابله تلك الجهات من مشكلات باعتبار ان الحلول التشريعية أيسر الحلول وأقلها تكلفة وتغني عن عبء وضع سياسات وتدابير جادة للتعامل مع المشاكل تعاملا عقلانيا بعيدا عن أوامر التشريع ونواهيه.
وأضاف لقد قلنا في أكثر من مناسبة ان مشكلة إيجار العقارات سببها اختلال التوازن بين العرض والطلب علي العقارات ولن تختفي هذه الأزمة الا بإعادة ذلك التوازن ما بين العرض والطلب علي جميع أنواع العقارات السكنية والتجارية وغيرها ولن يتحقق ذلك إلا بتضافر جهود جميع الجهات في الدولة خاصة الأجهزة المناط بها عملية تنظيم الاراضي واستخراج رخص التشييد والبناء وتوفير المرافق الضرورية من كهرباء وماء وبني تحتية وطرق وتوفير مواد بناء بأسعار مقبولة وإعطاء مشاريع الاسكان لذوي الدخل المتوسط الاولوية علي جميع المشاريع غير الضرورية وتوزيع قسائم الأراضي علي المواطنين في مناطق تتوفر فيها خدمات البنية التحتية بحيث يتمكن المنتفعون من بناء مساكنهم الخاصة.
وقال انه ينبغي التأكيد هنا علي أنه إذا كان من واجب الدولة توفير السكن للافراد في المجتمع باعتبار ان ذلك من الحاجات الضرورية فإنه لا يحبذ من المشرع التدخل وفرض قوانين تسلب جزءا مهماً من حقوق ملاك العقارات المشروعة التي اكتسبوها بجهودهم وعرقهم طيلة السنوات الماضية دون ان تقوم الدول من جانبها عن طريق أجهزتها المتخصصة بتذليل الصعوبات والعقبات التي تعطل بناء العقارات السكنية والتجارية والخدمية الأخري وكذلك توفير الأراضي اللازمة وتوزيعها علي المستحقين طبقا للقوانين المعمول بها والعمل علي توسعة حدود المدن وشق الطرق ومد المرافق والبني التحتية وغيرها وتشجيع أصحاب رؤوس الأموال علي الاستثمار في بناء العقارات لتأجيرها أو بيعها خاصة العقارات الموجهة لأصحاب الدخول المتوسطة لأنه ليس من العدل ان يفرض المشرع علي مالك العقار ان يؤجر العين بمبلغ ثلاثة آلاف ريال بينما قيمته الفعلية في السوق تساوي عشرة آلاف ريال لاسيما إذا كان هذا العقار هو مصدر الدخل الوحيد للمالك في الوقت الذي زادت فيه أسعار جميع السلع والخدمات من حوله ومن المعلوم ان نسبة كبيرة من المواطنين القطريين يعتمدون في حياتهم علي اجرة بعض عقاراتهم في توفير وسائل العيش لهم ولذويهم.
وأكد الزمان ان القوانين لا توضع والتشريعات لا تسن كوسيلة لإبراء ذمة الجهات المختصة من أجل حل المشكلات الاجتماعية ولكن يتعين علي هذه الجهات التعامل عمليا مع تلك المشكلات بعيدا عن التشريع والمعلوم ان التشريعات التي لا تواجه المشاكل المقصودة إلا بسلطان القانون دون ان تأبه لما تنطوي عليه هذه المشاكل من حقائق سوف يكون مصيرها الفشل. عندها فإن المشكلات لا تحل والتشريعات لا تنفذ والذمة لا تبرأ أبداً.
وأوضح انه وعلي ضوء ما سلف يتعين مناقشة بعض القواعد التي وردت ضمن مشروع قانون إيجار الأماكن الجديد علي النحو الآتي.
أولاً: نربأ بالمشرع وننزهه من أن يعمل علي سن تشريع ينظم به عقداً يعتبر أكثر العقود المدنية شيوعاً في المجتمع القطري ألا وهو عقد إيجار الأماكن بهذه الطريقة وبهذا الأسلوب بعيداً عن دفء الحوار وضوء الثقافة القانونية، ذلك أنه لابد من ضمان اقتناع الأفراد المخاطبين بالقانون عن طريق أوسع صور المناقشة في حوار اجتماعي جاد عبر كافة وسائل الإعلام للخروج بقواعد ونصوص والتزامات يخضع لها الأفراد طواعية ويتمكن القانون من نفوسهم بأن يحقق لهم العدل والإنصاف والاستقرار. وهذا كله بعكس تشريعات الفجر كما قيل حيث ينام المواطنون ويستيقظون علي صدور تشريع لم يتوقعوه.
ثانياً: ان أخطر ما في مشروع القانون الجديد أنه يسلب اختصاص المحاكم العادية من نظر المنازعات الإيجارية الي لجان إدارية تحت راية وزارة البلدية والزراعة.
وهذا أمر خطير وفيه هدم لمبدأ كفالة حق التقاضي المقرر وفقاً للدستور في (المادة135) منه واعتداء علي استقلال القضاء وسلب لاختصاص المحاكم وولايتها القضائيةباعتبارها الجهة الوحيدة المخولة بالفصل في المنازعات.
واعتبر ان عقد الاختصاص بنظر المنازعات الإيجارية الي لجان إدارية يفتقر أفرادها الي التأهيل القانوني اللازم والذي يفتقر تنظيمها الي ضمانات الاستقلال والخبرة والحيدة المنصوص عليها في الدستور وهذه اللجان تعد في هيكلها إخلالاً بمبدأ وحدة القضاء في الدولة لعدم خضوع أحكام أو قرارات هذه اللجان لرقابة محكمة الاستئناف أو محكمة التمييز.
وقال: لا أتردد في القول بأن هذا الأمر يعد بلغة القانون الصريحة انتهاكاً لضمانات التقاضي وضوابط استقلال القضاء وفيه خروج علي مقتضي الدستور والمباديء التي استقرت في الحياة القانونية والقضائية لدولة قطر التي عرفت القوانين والقضاء المنظم منذ أكثر من نصف قرن وهي من الدول العريقة الأولي التي عرفت القوانين في المنطقة. انظر مثلاً فإن دولة قطر عرفت قانون التسجيل العقاري منذ عام ،1964 وتعتبر دولة قطر ثاني دولة عربية بعد مصر وجد بها قضاء وتشريع عمالي منظم عام 1962 ويوجد بها قضاء للإيجارات منذ عام 1971 في الوقت الذي كانت فيه الدول المجاورة لم تعرف فيه التشريعات والمحاكم المنظمة.؛.
وتساءل بالقول: يجوز بعد ذلك من المشرع القطري وهو صاحب الخبرة العريضة والباع الغزير في التشريعات والقوانين ان يساير أو يقتدي بما هو متبع في إحدي امارات دول الجوار بشأن الفصل في المنازعات الإيجارية ان الاستفادة من تجارب الدول الأخري يجب ألا يصطدم مع الثوابت القانونية القضائية المستقرة في تشريعاتنا والتي شكلت في مجموعها عامل استقرار للمراكز القانونية للشخص سواء اعتباري أو خاص.
وأشار الي ان الضمانات القانونية والقضائية التي يحصل عليها المؤجرون والمستأجرون أمام الدوائر القضائية المختصة أصبحت من الحقوق المكتسبة لهم والتي سوف يفتقدونها أمام اللجان الإدارية في وزارة البلدية والزراعة. وهو أمر بلا شك سوف يحول بين الناس والحصول علي حقوقهم، لا سيما ان للقضاء مكانة واحتراماً في نفوس الأفراد.
ثالثاً: أما عن الاستعانة بلجان لتحديد أجرة العقارات فإنه يبدو لنا ان الجهة التي أومأت بمشروع القانون لا تتوفر لديها المعرفة الحقيقية والإلمام بالتشريعات المقارنة التي استعانت بلجان إدارية لتحديد أجرة العقارات من حيث المشكلات والتظلمات والطعون المختلفة وما نشأ عن ذلك من اضطراب وفوضي ومنازعات من نوع جديد والدخول في دهاليز الإجراءات المعقدة التي يعاني منها القضاة والخبراء والمحامون وجمهور المتقاضين في تلك الدول.
وكل تلك السلبيات وعلي سبيل المثال دفعت المشرع المصري الي اصدار القانون رقم 4 لسنة 1996 في 30-1-1996 والذي أخضع عقود إيجار الأماكن اعتباراً من 31-1-1996 للقانون المدني واستبعد تلك العقود من الخضوع لأحكام قوانين إيجار الأماكن.
بمعني أن عقود إيجار الأماكن في مصر بعد عام 1996 يحكمها عقد الإيجار ومبدأ سلطان الإرادة وهي خطوة مهمة للفكاك من القواعد الاستثنائية التي سيطرت علي العلاقات الإيجارية طيلة العقود الماضية.
وقال إن المسؤولية تقع هنا علي القائمين علي أمر سن مشروع القانون الذين كان يجب عليهم الالمام الدقيق باعتبارات الصالح العام واعطاء النصيحة القانونية واتباع الاساليب الدستورية من ناحية فن صياغة القانون وعدم الموافقة بسهولة علي ما يقدم لهم من مشروعات قوانين، وتأتي موافقتهم سريعة دون مناقشة أو دراسة، والاتكال علي أنه طالما أن مشروع القانون مقدم من جهة حكومية فإنها أدري بما يصلح ولا يصلح!! كما أنه يجب استصحاب أنما يصلح لمكان قد لا يصلح لمكان آخر، وما يصلح لزمن قد لا يصلح لتغير ذلك الزمن.
وأضاف كنا نأمل من الجهة المختصة التي قامت بإعداد مشروع القانون احاطته بالدراسة الموضوعية الدقيقة لا أن يولد المشروع بهذه الكيفية حاملاً ضمن نصوصه جرثومة فنائه التي سرعان ما تقضي عليه عند أول تطبيق له.
وقال إن الدراسة المتأنية والشاملة والمتعمقة يجب أن تشمل سبب وضع مشروع القانون والحكمة منه وهدفه، والفئات المستهدفة من أحكامه، وما قد يثور من مشاكل عند تطبيقه ومدي استجابته لحاجة المجتمع وقدرته علي حل المشاكل الايجارية والأهم دراسة جدوي القانون والمواءمة بينه وبين الدستور والقوانين الموضوعية والاجرائية السارية في الدولة.
رابعاً: عقد الايجار من العقود المدنية الكبري التي عني المشرع بتنظيمه تنظيماً مفصلاً سواء في القانوني المدني، أو قانون ايجار الأماكن والمباني وتعديلاته والقانون رقم 4 لسنة 2006 وهو عقد رضائي ينعقد بمجرد تراضي طرفيه عليه، أياً كانت الوسيلة التي اختاراها للتعبير عن ارادتيهما فينعقد الايجار بالكتابة وينعقد مشافهة، وينعقد أخيراً بالاشارة الدالة. وهو عقد تبادلي يرتب التزامات في جانب كل من المتعاقدين وهو من عقود المدة وهناك أسباب عامة لانتهاء العقد وأسباب خاصة والأصل أن القانون المدني هو الذي يحكم عقد الايجار، عدا القواعد الاستثنائية التي ترد ضمن قوانين خاصة، كما وتخضع المنازعات الايجارية أمام المحاكم لقانون المرافعات المدنية والتجارية من ناحية الاجراءات والمواعيد.
وخلف الزمان الي القول إن المنازعات الايجارية تخضع لقواعد موضوعية واجرائية باعتبارها منازعات مدنية وبالتالي فهي تحتاج الي جهة قضائية للفصل فيها بمقتضي أحكام تصدر عن جهة قضائية مستقلة منشأة وفقاً للدستور وعبر اجراءات وضمانات قضائية من علانية للجلسات ومراعاة للمواعيد ومبدأ المواجهة وحق الدفاع والتقاضي علي درجتين وتقرير حق الطعن أمام جهة قضائية أعلي.
ذلك هو النظام القانوني والاجرائي والقضائي الذي يمكن من خلاله الحصول علي حكم قضائي عادل ومنصف في الدعوي الايجارية.
وعرض المنازعات الايجارية علي الجهة الادارية لن يصدر عنها سوي قرارات متسرعة قد تصيب أو تخيب.
وناشد الزمان المشرع العمل علي ضرورة التأني وعدم التسرع في اصدار تشريعات تزيد مشكلة ايجار العقارات تعقيداً، ولابد من أن تنبع قواعد هذا التشريع من واقع المجتمع القطري ومتفقة مع الارث القانوني والقضائي المستقر في وجدان وضمير أفراد المجتمع، هذا الارث الذي تراكم عبر الأجيال. التي اعتادت ان تعرض أقضيتها ومنازعاتها علي جهة مستقلة يتصف القائمون عليها بالاستقلال والحيدة والخبرة. وتحظي بالقبول والاحترام.
وإذا كان هدف المشرع من عقد الاختصاص في نظر المنازعات الايجارية الي لجان ادارية هو من أجل سرعة الفصل في تلك المنازعات لما عرف عن بطء اصدار الاحكام في قضايا الايجارات وتنفيذها أمام المحاكم فهذا الأمر في اعتقادنا لا يبرر علي الاطلاق سلب اختصاص القضاء نظر تلك المنازعات، وإنما يتعين دراسة وعلاج أسباب بطء التقاضي، وظاهرة البطء في التقاضي لها في اعتقادنا ثلاثة أسباب رئيسية أولها يتعلق بالتشريع، وثانيها بالقضاء وأعوانه وثالثها بالخصوم أنفسهم.

الراية القطرية 31 / 1 / 2008