الامتداد القانوني لعقد الإيجار المحرر فى ظل احكام القانون المدني
والمحال اليها بنص القانون رقم 4 لسنة 1996م
تساؤلات هامه تتطلب مشاركة الزملاء للتعرف على الصحيح منها
خاصة العبارة الشهيرة والتى تدون في بند المدة والتي اعتاد عليها الكثيرين في ذكرها
مدة العقد مشاهرة
ولكم موجز التفاصيل حتى نساعد في حسمها
عقد الإيجار عقد مؤقت المدة ، له تاريخ لبدء العلاقة الإيجارية وتاريخ لنهايتها ، ويقتضى ذلك عملا 000
1. أن يذكر بالعقد مدة الإيجار ( مدة عقد الإيجار )
2. أن يذكر بالعقد تاريخ بدء الإيجار
3. أن يذكر بالعقد تاريخ نهاية الإيجار
ومكمن الخطورة أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة ( قرابة الخمسون عاما ) خاضعة لقواعد وأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية حيث كان لمدة الإيجار بيان واحد هو تاريخ بدء العلاقة الايجارية أما بيان مدة العقد أو بيان تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية فلم تكن بيانات هامة وبالأدق بيانات قانونية إذا كان عقد الإيجار يمتد تلقائيا وبقوة القانون لمدة أو لمدد غير معلومة سلفا وكان يكتفى فى البيان الخاص بمدة عقد الإيجار كتابة عبارة واحدة هى 000 مشاهرة 000
وقد الفت الناس عقود الإيجار غير محددة المدة ، وبتعبير اكثر دقه عقود الإيجار التى تمتدد تلقائيا دون حد أقصى لمدتها ، وساهم إلى ذلك ظروف وأسباب عدة بخلاف إرادة المشرع منها الأسباب الاقتصادية والاجتماعية والإنسانية .
ومن أثار ونتائج تطبيق قوانين الإيجارات الاستثنائية لمدد طويلة أن بعض المستأجرين رغبة منهم فى التعاقد لفترة طويلة أو الامتداد عقود إيجارهم كما كان الحال فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية ، أن يثبتوا فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار ذات العبارة القديمة التى طالما دونوها وهى عبارة 000 حرر هذا العقد مشاهرة 000
والتساؤل الهام
ما المقصود بكلمة أو بعبارة مشاهرة التى ترد فى عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى أى طبقا للقانون 4 لسنة 1996م 000؟
المشاهرة فى عقد الإيجار 000 المفهوم والمضمون 000؟
1. هل تعنى كلمة المشاهرة 000 شهرا 000 أى أن عقد الإيجار انعقد لمدة شهر ، وبالتالى يلزم المستأجر بترك العين المؤجرة أثر انتهاء مدة الشهر 000؟
2. هل تعنى كلمة المشاهرة أقصى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى . ستون عاما قياسا على حدة حق الحكم وكما سيى ) 000؟
- الخلاف فى تفسير وتحديد المقصود بكلمة مشاهرة ليس جدلا عقيما أو ترفا فكريا ، بل أنه أحد المشكلات الشديدة الحساسية والخطورة ، والتى لا تؤثر فقط على العلاقة الإيجارية استمرار وانتهاءا ، بل على مستقبل بعض الأشخاص ومصائرهم .
الرأي الأول
المشاهرة تعنى الإيجار لمدة شهراً واحداً
- وفقا لهذا الرأي أو الاتجاه فإن لكلمة مشاهرة معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد الإيجار الذي تحدد مدته بكلمة مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر أثر انتهاء الشهر .
- ويورد أنصار هذا الرأي لتأكيد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة عدم حجج وأسانيد هى :-
أولاً :- النصوص القانونية
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ) [ المادة 558 من القانون المدنى ]
( ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينه في العقد 000 ) [ المادة 598 فقرة أ من القانون المدنى ]
- فالواضح من نص المادتين 558 ، 598 فقرة أ من القانون المدنى أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة ، كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى تفيد معناها ومقصودها ولا يصح الأنحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة .
- وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكورة الإيضاحية للقانون المدنى وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتى ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد القد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار .
ثانيا 000 من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير المشاهرة
- يدعم هذا الأتجاه رايه فى تفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة النقض فى خصوص قواعد شروط العقود .
1. ( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )
[ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23/2/1993]
2. ( القاضى ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هى فلا يجوز له تحت ستار التفسير الأنحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )
[ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5/4/1993]
3. ( فى تفسير القعود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية )
[ نقض 9459 لسنة 62 ق جلسة 11/1/1996]
- ومقتضى ما أوردة هذا الاتجاه من أحكام محكمتنا العليا فى سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود ، وكلمة مشاهرة واضحة الدلالة على أنها تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآيتان بمعنى مغاير وغير صحيح .
خلاصة الأمر
- أن كلمة مشاهرة والتى ترد ببعض عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى [ أى بدأ من 1/2/1996 ] - يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر - تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً ينتهى عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر .
الرأي الثانى
المشاهرة تعنى الإيجار لمدة ستون عاماً
- فى حين يري أنصار الرأى الأول أن كلمة مشاهرة والتى ترد أحيانا فى العقود المحرر فى ظل قواعد القانون المدنى أى منذ 1/2/1996 ، تعنى أن مدة عقد الإيجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته المستاجر برد العين إلى المؤجر .
- فإن أنصار الثانى يروا خطأ هذا التفسير ويروا من جانبهم أن عقد الإيجار المحرر فى ظل قواعد المدنى وعبر المتعاقدان عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى .
- وقد أورد أيضا هذا الرأى عددا من الحجج لتأكد صصحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة يمكن أن يمتد أليها عقد الإيجار وهى مدة ستون عاما .
أولا :- أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدنى ، بإعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر .
ثانيا :- عن كلمة مشاهرة والتى يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996م - القانون المدنى - يقصد بها حتماً أمضى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الأجتماعية والأقتصادية والشخصية ، بإعتبار عقد الإيجار عقد ذى صبغة أسرية لا شخصية .
ثالثا :- أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل وظروف كل تعاقد على حدة .
(1. يجب نفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .
2. ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام )
[ المادة 148 من القانون المدنى ]
خلاصة الأمر
- ان كلمة يلزم ان تفسر على أنها أمضى مدة يمتد غليها عقد الإيجار وهى ستون عاماً قياساً على امتداد حق الحكر كما ورد بالمادة 999 من القانون المدنى .
قياس مدة عقد الإيجار على مدة الحكر
- أن عقد الإيجار لأحكام القانون المدنى وأن كان يتس بصفة التأقيت فى مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب إعمال إرادة المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتى ترد بالقعد ما دامت لم تخالف نصا فى القانون كان يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق غلإدارة فقط .
- وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لأجل غير مسمى ) فإنه لا يجوز أن تزيد مدته فى أية حالة على ستين وإلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر ( الوسيط فى شرح القانون المدنى للسنهوري - الجزء السادس - الإيجار والعارية -الطبعة الرابعة 1988 - ص 197 وما بعدها .
من قضاء بعض دوائر الإيجارات فى تفسير كلمة مشاهرة
بأنها تعنى التعاقد لمدة ستون عاما الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1143 لسنة 97 إيجارات كلى محكمة قليوب الكلية
والمؤيد استئنافيا تحت رقم 576 لسنة 30 ق جلسة 15/4/1998 - دائرة 14 إيجارات
حيثيات الحم وأسبابه ومنطوقة
المحكمة
بعد سماع المرافعة والإطلاع على الأوراق والمداولة قانونا .
- حيث أن واقعات هذه الدعوى حسبما يبين من أوراقها ومستنداتها تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى 3/12/96 وأعلنت قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/89 يستاجر منه المدعى عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربى التى لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدنى ولما كانت الأجرة الشهرية هى 45 جنيه ومن ثم ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة طبقا للمادة 563 مدنى إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى وإخلاء المدعى دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى وإخلال المدعى عليه من العين محله وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل طليق المفالة وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طةيت على (1) أصل عقد الإيجار سند التداعى .
(2) أًصل إنذار على يد محضر معلن من المدعى عليه فى 13/11/96 معلن له فيه رغبته فى إنهاء عقد الإيجار ابتداء من 1/12/1996 .
- وحيث تداول نظر الدعوى أمام محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها التداعى كل بوكيله وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربى ( أحكام قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .
- وحيث أنه بجلسة 31/7/97 قضت محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند التداعى أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى بطلب فسخة وغنهاءه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلية 0
- وحيث تداول نظر الدعوى إمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها طرفى التداعى كل بوكيله وبجلسة 8/10/97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم القضاء بعدم اختصاص محكمة القناطر قيميا بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر عن المدعى عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى الدعوى بجلسة اليوم 00
- وحيث أن المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة (110) مرافعات على أن " وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحمة المحال إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم فى نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التى بنى عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى على أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى اختصاصها فأنها تتقيد بالقيمة التى أوردتها للدعوى وسند ذلك التقدير راجع فى ذلك الدفوع فى قانون المرافعات فقها وقضاءا للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338 لسنة 37 ق جلسة 9/5/72 طعن رقم 499 لسنة 41 ق جلسة 29/3/76 - 1511 لسنة 48 ق جلسة 24/6/81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطا وثيقا والتى كانت سببا فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن قوة الأمر المقضى به تعلو على أعتبارات النظام العام طعن رقم 649 لسنة 54 ق جلسة 29/12/87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت بعدم اختصاصها فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الأبتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين النزاع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار ذلك الحكم نهائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضى بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد . فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من المحكمة المحال إليها " المحكمة الإبتدائية " وقضى استئنافيا بعدم جواز الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب افنتهائي للمحكمة التى أصدرته المحكمة الإبتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضى به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم 2861 لسنة 59 ق جلسة 4/6/90 )
- هذا ومن المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التى أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها فإن تكون معه وجدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضى " مفهوم الطعن 1346 لسنة 51 ق جلسة 3/4/86 )
- كما أنه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته 00 كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى وأن كان يتسم بصفته التأقيت فى مدته غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة افيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتى ترد بالعقد مادام لا تخالف تلك المدة نصاً فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ن يملك حق الإرادة فقط 0وإذا ورد عقد الإيجار مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته فى اية حالة علي ستين سنة غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك المفهوم - الوسيط فى شرح القانون المدنى للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية - المجلد الأولى طبعة 88 ص 197 وما بعدها )
- وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى المؤرخ 19/1/89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك الإنهاء لنتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية والتى قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة .
- حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجتة ذلك الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد افيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعى فى مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين فى ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحى معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم 00
- وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعابا المحاماه فتلزم بها المحكمة المدعى وقد خسر التداعى عملا بمفهوم المادتين ( 184) مرافعات ، 187 من قانون المحاماه الرقمى 17 لسنة 83 .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة
برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماه 00
سكرتير الجلسة رئيس المحكمة
فاي منهما يخضع للتفسير الصحيح لكلمة مشاهرة ..... وللحديث بقية