منتدي المحامين العرب  المنتدى العام  ماذا لو رفض الالتماس المقدم من مستأجر المحل ( أ ) ؟

جلال السيد التاريخ 10/17/2005 12:46:52 PM   ماذا لو رفض الالتماس المقدم من مستأجر المحل ( أ ) ؟       بسم الله الرحمن الرحيم   عقار منشىء عام 1952 به أكثر من محل أحد هذه المحلات  مؤجر قبل صدور القانون 6 لسنة 1997 بثلاث سنوات الأجره الإتفاقيه تزيد عن الأجره المتخذه اساسا لحساب الضريبه و بعد صدور القانون 6 لسنة 1997 حدث نزاع على الأجره بين المالك والمستأجر رفع المستأجر دعوى تحديد أجره تم ندب خبير فيها   لم يقدم للخبير ما يفيد : الأجره وقت الإنشاء و لا أجرة شهر الأساس و لا حتى حالة مثل.. و لذلك تعذر عليه تحديد الأجرة.. حكمت محكمة أول درجه برفض الدعوى بحالتها لتعذر تحديد الأجره ولعدم تقديم حالة مثل و بعد استئناف المستأجر لهذا الحكم قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف ولنرمز الى هذا المحل  (    أ    )   فى هذه الأثناء وفى محل آخر ( ب و دعوى ثانية) بذات العقار وصدرحكما برفض الدعوى المقامة من المالك ضد مستأجر المحل ( ب ) لبطلان التكليف بالوفاء بعد تعرض المحكمة للتقرير و اعتماد ما توصل إليه الخبير و اعتمدت الأجرة القانونية و قضت بناء على ذلك بحكمها المتقدم.     وفى محل ثالث  ( ج  و دعوى ثالثة) بنفس العقار وفى محاضر أعمال الخبير أقر ذات المالك بأن الأجرة المتخذة أساسا لحساب الضريبة هى أجرة شهر الأساس وقت الإنشاء و قدم تقرير الدعوى ( ب- الذى اعتمدته المحكمة و لم يطعن عليه و أصبح نهائى و بات) كحالة مثل و تراضيا الأطراف على ذلك أمام الخبير( ج ) و ما زالت مؤجلة لورود التقرير للآن...   مستأجر المحل (   أ   ) قدم التماس إعادة نظر الى محكمة الاستئناف فى الميعاد... طبقاً للمادة 241 فقرة ( 4 ) من قانون المرافعات على أن:-  للخصوم أن يلتمسوا إعادة النظر فى الأحكام الصادرة بصفة انتهائية: 1- .......2- .......3- ........ 4- إذا حصل الملتمس بعد صدور الحكم على أوراق قاطعة فى الدعوى كان خصمه قد حال دون تقديمها مما مفاده أن السبب الذى ينبني عليه التماس إعادة النظر بالمعنى الذى تقصده الفقرة سالفة البيان, هو الذى يقع ممن حكم لصالحه فى الدعوى بناء عليه ولم يتح للمحكمة  الأخذ به من عدمه وتنويرها فى حقيقة شأنه لجهله به وخفاء أمره عليه بحيث يتعذر عليه كشفه .   وقدم للمحكمة صوره رسميه من التقارير المذكورة و صورة إنذار تكليف بالوفاء من ذات المؤجر موجه للمستأجر ( ج ) يطالبه فيه بالأجرة التى اعتمدتها المحكمة فى التقرير ( ج ) و قررت محكمة الالتماس حجز الالتماس للحكم فى 1 / 2006   المحلات الثلاثه متماثله فى المساحه والموقع   السؤال هو   ماذا لو رفض الالتماس المقدم من مستأجر المحل (   أ   ) ؟   1ــــ هل يجوز للمالك مطالبته بالأجرة العقدية ؟ و ماهى الأجره التى يحق للمؤجر المطالبه بها؟ 2 ــــ  هل الحكم برفض الدعوى بحالتها يكتسب حجيه مؤقته فقط؟ 3 – ما الواجب على مستأجر المحل (   أ   ) اتباعة فى هذه الحالة ؟   جلال السيد    عدد المشاركات   >>  11              التاريخ   >>  18/10/2005 بسم الله الرحمن الرحيم   رجاء من الساده الأساتذه الأفاضل  الإفاده   عن هذا الموضوع الهام   وشكرا مقدما لمن تكرم بالإفاده       جـــلال الســـيد الحمد لله   محمود الهنداوى     عدد المشاركات   >>  111              التاريخ   >>  19/10/2005 الأخ الأستاذ / جلال السيد          المحترم كل عام ز أنتم بخير   و الحقيقة أن موضوع المشاركة هام جداً و لا يخلو مكتب تقريباً إلا و به متشابهات لتلك الدعوى.... و مفاصل المشكلة المطروحة هى :    هل الحكم الصادر برفض دعواك لخلوها من المستندات ( أجرة شهر الأساس أو أجرة المثل مثلاً ) هل هذا الحكم قد حاز قوة الأمر المقضى و حاز حجية تمنع معاودة رفع دعوى جديدة بذات الطلبات؟ بمعنى آخر .... هل تعرضت أى من المحكمتين ، الابتدائية أو الاستئنافيه  سواء بنفسها أو باعتماد تقرير خبير ...  و بحثت مسألة الأجرة و وقفت على تحديدها بشكل حاسم و منهى لتحديدها ...... أم أنه تعذر عليها تحديدها بنفسها أو بواسطة الخبراء و بالتالى لم تتوصل إلى تحديد الأجرة ..... سواء لعجزك عن تقديمك للمستندات الدالة على طلباتك و دعواك، أو لعجزك عن تقديمك لحالة مثل قانونية ..... و بالتالى حكمت المحكمة برفض دعواك بحالتها ...... ؟؟؟؟   الواضح من طرحك للموضوع أن المحكمة حكمت برفض الدعوى بحالتها لعدم تقديمك لحالة المثل القانونية و عدم تقديمك دليل أجرة شهر الأساس فى سنة إنشاء المحل ( أ ) مع العلم أنك قد قررت أن العقار به أكثر من محل و هناك أكثر من خصومة على المحــــــــــــــــلات ( أ ) و ( ب ) و ( ج ) و رغم ذلك قد حجب عنك المالك عمداً، أوراقأً  لو كان قد قدمها لحسمت المحكمة النزاع بتحديد الأجرة فى القضية الخاصة بالمحل ( أ ) موضوع الطرح ، و هذا مستخلص من تقدمك لقلم كتاب محكمة الاستئناف بالتماس إعادة نظر فى الحكم المستأنف مستندا للفقرة الرابعة من المادة رقم ( 241 ) من قانون المرافعات، فإذا تبين للمحكمة الاستئنافية التى تنظر الالتماس تطبق أسباب الالتماس مع المستندات التى قمت بتقديمها فى الالتماس و كانت تلك الأوراق مما تعنيه الفقرة الرابعة المذكورة ..... فى هذه الحالة سوف تقضى لك المحكمة بتحديد الأجرة طبقا لتلك المستندات فى حالة تطابقها للنص و الفقرة.... أما إذا لم تكن كذلك .... فستقضى المحكمة برفض الالتماس .... و فى هذه الحالة .... تعود الحالة بين المستأجر ( أ ) و بين المالك إلى ما كانا عليه قبل رفع الدعوى المرفوض إلتماسها ... لعدم تحصن الحكم بالحجية المانعة من معاودة نظرة حيث أن المحكمة لم تحسم مسألة الأجرة و بالتالى فإن الحكم الصادر برفض الدعوى بحالتها هو غير حائز للحجية ..... و لك معاودة طرح مسألة تحديد الأجرة سواء بدعوى مبتدأة ترفع بقلم الكتاب بالاجراءات المعتادة لرفع الدعوى أو أن تتدخل بدعوى فرعية توجهها للمالك حالة ما إذا قام برفع دعوى طرد لعدم سداد الأجرة مثلاُ ..... و فى جميع الأحوال تستطتع أن تتقدم بالمستندات المؤيدة لأجرة شهر الأساس أو أجرة المثل التى حجبها عنك المالك و اعتبرتها فاصلة فى تحديد الأجرة ... سواء فى دعوى جديدة أو فى دعوى فرعية بالتوضيح السابق..... أشكرك فى أمان الله   جلال السيد    عدد المشاركات   >>  11              التاريخ   >>  20/10/2005 بسم الله الرحمن الرحيم   شكرا للأستاذ الفاضل  محمود الهنداوى على تفضله بالرد وشكرا لجميع الساده الأساتذه ولكن.....   فى حالة رفض الإلتماس المقدم لمحكمة الإستئناف من مستأجر المحل  (  أ  ) هل يجوز للمالك مطالبة مستأجر المحل (   أ   ) بالأجره الوارده بعقد الإيجار؟ واذا كلفه بتلك الأجره بإنذار تكليف بالوفاء بالأجرة تمهيدا لرفع دعوى طرد ضده فهل يكون التكليف صحيح علما بأن الأجره لم تحدد حتى الآن ؟   شكرا جزيلا للساده الأساتذه المحامون جـــلال الســـيد الحمد لله   محمود الهنداوى     عدد المشاركات   >>  111              التاريخ   >>  22/10/2005 الأستاذ الفاضل/ جلال السيد          المحترم السلام عليكم و رحمة الله و بركاته   بناءاً على ما تقدم .... لا يجوز للمالك أن يطالب مستأجر المحل ( أ ) بالأجرة الواردة بالعقد، بل له أن يكلفه بالأجرة القانونية الصحيحة، و هى الأجرة التى اعتبرها المستأجر ( أ ) هى الأجرة القانونية و التى تمسك بها كحالة مثل و الواردة بالمستندات التى قام بتقديمها لمحكمة الالتماس، لأن المستأجر ( أ ) قد أقر بها، و سبق للمحكمة فى دعوى أخرى باعتمادها كأجرة قانونية و أنها حالة مثل صحيحة... فإذا طالبه بها المالك بموجب إنذار تكليف بالوفاء ، و باعتبار أن ذلك التكليف مطابق للمستحق فعلاً ... فى هذه الحالة نستطيع القول بأن إنذار التكليف هذا يصلح لآن يكون أساساً لدعوى الفسخ و الإخلاء لعدم سداد الأجرة.. فى أمان الله   محمد الشهيدى    عدد المشاركات   >>  512              التاريخ   >>  25/10/2005 الاستاذ الفاضل / جلال السيد هذا الموضوع الذى ذكرته هو احد الموضوعات الشائكة التى تمر بمكاتبنا 00 وانا اوافق على ما تفضل به الاستاذ محمود الهنداوى من رد فقد اصاب واجاد فى رده 0 اما سؤالك الثانى وهو فى حالة رفض الإلتماس المقدم لمحكمة الإستئناف من مستأجر المحل  (  أ  ) هل يجوز للمالك مطالبة مستأجر المحل (   أ   ) بالأجره الوارده بعقد الإيجار؟ واذا كلفه بتلك الأجره بإنذار تكليف بالوفاء بالأجرة تمهيدا لرفع دعوى طرد ضده فهل يكون التكليف صحيح علما بأن الأجره لم تحدد حتى الآن ؟   وردى عليك يختلف عن رد الاستاذ الهنداوى فهو يقول لا يجوز 00 وانا اقول 00 لا بل يحق له المطالبه بالاجره الوارده بعقد الايجار للحين تحديد الاجره القانونين 00 ويمكن تحديد الاجره القانونيه عن طريق دعوى فرعيه يقيمها المدعى عليه فى دعوى الاخلاء المقامه من المالك او عن طريق دعوى مستقله 00 وذلك كما تفضل الاستاذ الهنداوى وشكرا للجميع محمد الشهيدى   جلال السيد    عدد المشاركات   >>  11              التاريخ   >>  27/10/2005 بسم الله الرحمن الرحيم     أتقدم بالشكر الجزيل الى الساده الأساتذه الأفاضل     الأستاذ محمود الهنداوى المحامى     الأستاذ محمد الشهيدى   المحامى     على ما تفضلا به من عنايه بتقديم الإفاده النافعه  فى هذا الموضوع الهام     ولكن .......      1 ــــ  مامدى حجية الحكم برفض الدعوى بحالتها ؟     2 ــــ فى حالة رفض الإلتماس المقدم من مستأجر المحل (  أ  )     هل يلزم القانون المستأجر فى هذه الحاله بالأجره الوارده  بعقد الإيجار الى حين تحديد أجره قانونيه؟     أم أنه     اذا كلف المالك مستأجر المحل (  أ  )  بإنذار تكليف بالوفاء بالأجره الوارده بعقد الإيجار  وأقام المستأجر دعوى فرعيه مطالبا فيها بتحديد الأجره القانونيه     هل الدعوى الفرعيه التى أقامها المستأجر فى هذه الحاله تكون سببا قانونيا يمنع المالك من المطالبه بالأجره لحين الفصل فى تلك الدعوى؟       شكرا جزيلا للساده الأساتذه المحامون               جـــلال الســـيد الحمد لله   جلال السيد    عدد المشاركات   >>  11              التاريخ   >>  10/11/2005 الحكم برفض الدعوى بحالتها حجيته مؤقته ...   و كما ذكرت " تستطتع أن تتقدم بالمستندات المؤيدة لأجرة شهر الأساس أو أجرة المثل التى حجبها عنك المالك و اعتبرتها فاصلة فى تحديد الأجرة ... سواء فى دعوى جديدة أو فى دعوى فرعية بالتوضيح السابق.....   و تعتبر المنازعة فى الأجرة سبب مانع للمالك من التكليف ، لحين الانتهاء من هذا النزاع و عند مطالبته بالأجرة الواردة بعقد الإيجار ، بإنذار ثم الدعوى .... تستطيع توجيه دعوى فرعية و طلب إحالتها لمكتب الخبراء لبحث الأجرة فى ضوء المستندات التى تحصلت عليها بعد الحكم فى الاستئناف و قدمتها فى الالتماس و هى .... الحكم الصادر برفض دعوى المحل ( ج ) و الذى بحثت فيه المحكمة الأجرة و اعتمدتها حتى قضت بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء للمطالبة بأكثر مما توصلت إليه من أجرة قانونية، و ذلك باعتبارها حالة مثل قانونية فى ذات العقار. أو إقرار المالك فى تلك الدعوى أو فى الدعوى ( ب ) بأجرة شهر الأساس لهذا المحل و أى مستندات أخرى تقطع بأجرة شهر الأساس أو لحالة المثل القانونية ........  شكراً     جـــلال الســـيد الحمد لله   جلال السيد    عدد المشاركات   >>  11              التاريخ   >>  10/11/2005 بسم الله الرحمن الرحيم   شكرا للأستاذ محمود الهنداوى   المحامى   على تفضله بالرد والإفاده الحكم برفض الدعوى بحالتها حجيته مؤقته ... و كما ذكرت " تستطتع أن تتقدم بالمستندات المؤيدة لأجرة شهر الأساس أو أجرة المثل التى حجبها عنك المالك و اعتبرتها فاصلة فى تحديد الأجرة ... سواء فى دعوى جديدة أو فى دعوى فرعية بالتوضيح السابق..... و تعتبر المنازعة فى الأجرة سبب مانع للمالك من التكليف ، لحين الانتهاء من هذا النزاع و عند مطالبته بالأجرة الواردة بعقد الإيجار ، بإنذار ثم الدعوى .... تستطيع توجيه دعوى فرعية و طلب إحالتها لمكتب الخبراء لبحث الأجرة فى ضوء المستندات التى تحصلت عليها بعد الحكم فى الاستئناف و قدمتها فى الالتماس و هى .... الحكم الصادر برفض دعوى المحل ( ج ) و الذى بحثت فيه المحكمة الأجرة و اعتمدتها حتى قضت بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء للمطالبة بأكثر مما توصلت إليه من أجرة قانونية، و ذلك باعتبارها حالة مثل قانونية فى ذات العقار. أو إقرار المالك فى تلك الدعوى أو فى الدعوى ( ب ) بأجرة شهر الأساس لهذا المحل و أى مستندات أخرى تقطع بأجرة شهر الأساس أو لحالة المثل القانونية ........ شكراً   جـــلال الســـيد الحمد لله 1

الانتقال السريع        اختــــار ------ منتـــدي المنتدى العام ------ ------ منتـــدي من أعلام القضـاة والمحـامين العرب ------ ------ منتـــدي استراحة المنتدى . ------ ------ منتـــدي منتدى الاستشارات القانونية ------ ------ مكتبـــة الأبحاث القانونية------ ------ مكتبـــة القوانين العربية------ ------ المكتبـــة الصوتية------