مشكلة الوحدات السكنية المنشأة حديثا
مما لاشك فيه باننا اصبحنا امام مشكلة شكلت خللا وخطورة علي الحياة الانسانية والبنية التحتية تتمثل في الفوضي في عملية الهدم والبناء دون رابط او ضابط مخالفة كل الاعراف والقوانين المنظمة لعلمية بناء وتشيد العقارات بالمحافظة , مما ترتب عليه خطورة هددت بالفعل البنية التحتية بالتأكل وعدم مقدرتها علي استيعاب الكثافة السكانية الوليدة في هذه العمارات الجديدة سواء علي استهلاك الكهرباء والماء والصرف الصحي , وايضا لم يقابل التمدد في في عملية التوسع الرأسي عملية تمدد موازية لخدمات التعليم والصحة .
بل واصبح من الواضح حتي لرجال القانون بان هناك ثغرة قانونية يلجأ اليها كل المقاولون العاملون في البناء لاستخدامهم ما يسمي ( الكحول ) وهو الاسم الذى يتحمل التبعية الكاملة لمخالفة القانون دون المساس بالعقار الكائن , وان اكثر من 99% من البنايات والابراج التي تم تشيدها بعد ثورة 25 يناير والتي استغلت فيها تلك الفئة الضالة عدم الاستقرار لتمارس عملية البلطجة سواء بالهدم بدون رخصة وايضا البناء بدون رخصه بل وصل الامر الي توصيل بعض المرافق بليل مثل وصلات الصرف الصحي دون الحصول او دفع الرسوم الخاصة بهذه العملية وايضا التحايل علي توصيل المياه والكهرباء للوحدات السكنية بطرق ملتوية مرصودة من قبل الاجهزة التنفيذية , حتي ان الالاف من القرارت الازالة لم يتم تنفيذها لقصور في الاجهزة المعنية بهذا الشأن اما نتيجة للفساد والرشوة واما للظروف السياسية واما لعدم توافر القوى الامنية المنوط بها تنفيذ هذه القرارات , وحتي لو تم تنفيذ قرار الهدم فهو يصدر لمرة واحدة علي العقار , ومن ثم تتم التعلية مرة أخرى بأريحية ودون خوف او خشية من القانون .
أ ضف الي ذلك عدم التقيد بالشروط والمواصفات الهندسية وعدم بناء جراجات اسفل هذه العقارات كمكان لتجميع سيارات العقار الجديد فاصبح هناك مشكلة اضيفت الي مشاكل المرور وهي تكدس السيارات في الشوارع تعرقل حركة السير والمرور في كل شوراع الاسكندرية دون استثناء .
وبذلك نلخص المشكلة الناتجه عن عملية البناء الاتي :
1-عدم كفاءة محطات الكهرباء والتصوصيلات علي تحمل الجهد المطلوب لهذه العقارات نتيجة استهلاكها.
2-عدم كفاءة محطات تحلية المياة لتغذية هذه العقارات والتي سوف تعاني انقطاع المياة بصفة مستمرة ودائمة حيث قطر المواسير في البنية التحتية كان حسب المخطط للكثافة السكانية التي تضاعفت وحتي وصلات المياه الداخلية الي العقارات لم تكن بالمواصافت القياسية للعمارة المشيدة.
3-التعالي في البنيان حتي تجاوز الارتفاع عن العشرين دورا مما يهدد اصحبا الادوار العليا بالخطر علي حياتهم في حالة نشوب حريق ( حيث انه لا يوجد سلم مطافيء في قوات الحماية المدنية يبلغ طولة ستون مترا ).
4- سوف يصبح هناك قصور كبير في استيعاب الطلبة الجدد بالذات في المرحله الابتدائية التي تعاني فعليا في الوقت الحالي من الكثافة العددية لطلاب هذه المرحله (120 تلميذ في الفصل ) مع التوقف عن تشيد مدارس جديدة لندرة الارض وايضا ارتفاع ثمنها .
5- ما ذكر عن المدارس ينطبق تماما علي الخدمات الصحية للمستشفيات الخاصه بوزارة الصحة والتي تقدم خدمة شبه مجانية سواء من حيث استقبال المرض او سرير / مواطن .
6- المشكلة المرورية نظرا لتكدس السيارات بالشوارع التي تم بناء عقارات جديدة بها من ناحية الاصطفاف مما يعيق الحركة المرورية سواء بالنسبة للسيارات او المشاة .
7- مشكلة الصرف الصحي الناتج عن عدم قدرة المواصافات في البنية التحتية لهذة الفوضي العقارية مما ينتج عنه في المستقبل مشاكل بيئية .
وللامانة فمعظم الاعمال التجارية والصناعية نعرف كيف يتم التعامل مع كل المنشأت لها ضوابط ضرائيبية اما عملية جني الارباح نتيجة عملية اليناء وربما تكون معلومات منقوصة بان التعامل الضريبي يكون علي كل وحدة منفصلة وبالتالي تقع المخالفه الضريبية علي (الكحول )الذى يصعب ضبطه واحضارة وتنفيذ القانون بحقة لانه شخصية مهمشة ويتم اختيارها بطرق احتيالية .مما ينتج عنه عدم تحصيل الدولة لحقوقها تجاه هذه العقارات .
الاستثمار واجب قومي ووطني .
مما لاشك فيه بانه علينا الاعتراف بان الاستثمار العقارى بشتي انواعه هو اضافة قوية لمدخولات العملية الانشائية بدعم الصناعات القائمة عليها عملية التشيد والبناء لايمكن التغافل عنها او اغفالها بل انها ايضا تشكل قوة كبيرة في استيعاب قدر كبير من العماله الموجودة من الحرفيين بسوق العمل سواء من المدربين منهم اساسا او من يتم تعليمهم وترقيهم في مهنتهم تسليما راية البنائين المصريين العظماء جيل بعد جيل وهي مهنه لن تندثر كما انتدثرت مهن حرفية اخرى طالما هناك انتعاش في سوق البناء والتشييد .( سواء للمعدات والادوات والخامات المستخدمة ) بل نجد الجديد كل يوم من مستحداثات سواء في الرسوم الهندسية او الاستخدام الامثل للمساحه التي تم البناء عليها حتي ولو تضمنها بعض المخالفات الصريحة للرسوم القانونية المتعارف عليها من قبل الاجهزة المختصة .
وعلينا ايضا ان نعترف بأن القوانين الاشتراكية ( لجنة تقدير الايجار )
قد اثرت سلبا علي عملية البناء مما دفع الكثيرون من اصحاب الاراض والمقاولون بالعمل في هذا القطاع بل ويكاد الاسكان الاقتصادى والشعبي توقف توقفا نهائيا وعرف بما بعد ذلك للتغلب علي هذه المشكلة باتحاد الملاك وهي طريقة من طرق التحايل القانوني.
كما انه علينا ايضا التماس بعض الاعذار لبعض المقاولون الذين يستهدفون التربح من خلال جهدهم البشرى او استخدامهم لرأسمالهم وتنميته فهو حق مشروع لا يخالف القانون , واصبحت المسألة عرض وطلب وعلي القادر لشراء الوحدة السكنية المعروضة ان يتقبل شرائها بالسعر المفروض والمحدد طالما يمتلك القوة الشر ائية لها .
كما وانه علينا ايضا الاعتراف بان العاملين في هذا المضمار قد ساهموا وساعدوا علي اجياد وحدة سكنية للقادرين علي الشراء مما اثر ايجابيا علي تقلص مشكلة الاسكان واصبح يعاني منها فقط فئة معينة من الشعب وهو الشباب سواء العاطل او حديث التخرج التي لا يمكن لراتبه من تلبية طموحاته ورغباته في اقتناءه لمسكن يبدأ فيه حياته كانسان له الحق في الحياة وفي العمل والمسكن كما ورد في كل الدساتير السابقة ومازال هذا هو الدور المحورى الهام الذى يحقق للمواطن امنه القومي وامنه الحياتي والتي لم تبذل فيه الدولة او الانظمة المتعاقبة اى جهد يتوافق وطموحات فئه كبيرة من الشعب سواء بتطوير العشوائيات بالتوسع الرأسي والافقي معا او بالتوسع خارج النطاق العمراني للمحافظة بالشكل الذى يتيح للشباب من الحصول علي حقه او عدم تناسب لوحدات الاقتصادية مع الطلب عليها .
حق الدولة والقانون.
تعلمنا بانه لا جريمة الا بنص , واعتقد بان ما تم من عملية هدم وبناء وتشيد دون الحصول علي التصاريح الخاصه بتنظيم هذه العملية ما هو الا مخالفة صريحه للقانون , بل ونهج جديد لنوع من البلطجة لم يكن معروفا من قبل في المجتمع وربما كان نتيجة لتضيق وفساد البعض في الادرات الهندسية بالاحياء او نتيجة الفوضي التي اعقبت ثورة 25 يناير والانفلات الامني والاخلاقي والسياسي والامني واصبح الوطن كله يعاني دون اسثتناء , اذن فكل المخالفات التي حدثت تقع كلها تحت طائلة القانون ولا تسقط بالتقادم.
وحيث ان عملية الازالة لبعض الادوار ليس الحل الامثل لانه في النهاية اهدار للموارد والمواد من ناحية واهدار لقيمة العمل والتي لا يترتب عليه سوى تنفيذ اعمي لقرار لم يراعي صالح الوطن حيث ان الادوار المزالة يعاد بنائها مره اخرى وكما سبق وان ذكرنا بان قرار الازالة لا يكون لنفس العقار الا مرة واحدة, وهي نقطة صبت في مصلحة المقاولون سواء مقاولي الازالة الذين لهم تربيطاتهم مع المقاولون في الحصول علي مقابل عالي منهم كرشوة في سبيل ان يخفف من وطأة الازاله بمعني مجرد تنفيذ علي الورق لاغير وهذا معلوم حتي في ظل تواجد الادارة الهندسية والقوة الامنية المصاحبه لعملية الازالة – اى مسألة واجب لا أقل ومصدر تربح الغير مشروع للبعض الاخر , ومقاولون البناء في التعلية مرة اخرى بادوار اضافية حتي يتم تعويض خسائرهم نتيجة الازالة وفي النهاية يتحمل كل ذلك المشترى لهذه الوحدة السكنية .
كما وان عملية البناء بعشوائية وبدون اشراف هندسي ومسؤلية تضامنية حيث تنتفي صفة المقاول القانونية عقب عملية البيع ووقوع العين المؤجرة في حيازة مالكها واى ضرر مستقبلي يكون علي الحائز وليس علي من قام بعملية البناء .
كما وانه رأينا الالاف من الابراج والعمارات قد شيدت في اوقات قياسية ( العشرين طابق في خلال 45 يوم ) مدعين باستخدام مادة تساعد علي تماسك البنيان في وقت قصير , ولم تجرى او ربما لم نعلم بان هناك ابحاث اجريت علي تلك المادة وقدرة تحملها لفترة زمنية مناسبة – وهل هي قابلة لتتأكل وهذا يؤدى بالتالي الي خطورة علي تلك البنايات في المستقبل مع ظروف التعرية والجو وسخونة الارض.
وحيث معاناة الدولة اقتصاديا ووجود عجز في الميزانية سوف يؤثر بالتالي علي الانشاءات اللازمة لتطوير البنية التحتيه( مياه – كهرباء – صرف صحي – خدمات أخرى) مما يشكل ايضا عبئا ماليا اضافية علي دولة تبحث عن تمويل لمشروعاتها سواء الصناعية او للبنية التحتية او انشاء مدن واسكان اقتصادى يتناسب ودخل الشاب حديث التخرج .
من كل ما تقدم نرى الاتي :-
1-الغاء القانون الخاص بالازالة للادوار المخالفة.
2- ضرورة حصول المقاول علي شهادة من مكتب هندسي تفيد سلامة العقار وسلامة عملية البناء ويعتبر المكتب الهندسي مسؤل مسؤلية تضامنية مع المقاول .
3- دمج الرسوم المقررة لعملية الهدم والرسوم الخاصة المقررة لعملية البناء في غرامة مالية تتماشي وفقا للقوة الشرائية لعمليات البيع .
4- لعملية القضاء علي ما يسمي ( بالكحول ) يتم مخاطبة مخازن الا سمنت والحديد ومواد البناء المستخدمة في عملية الانشاءات لمعرفة الممول الحقيقي لبناء العقار حتي يمكن مسألته وتحصيل حق الدولة .
5- انشاْ قسم بكل حي لحصر المباني المخالفه ويكون له حق التصرف طبقا للقانون .
6 – يتم اصدار تشريع سواء من مجلس الشعب او من رئيس الجمهورية ا ومن رئيس المجلس الشعبي بالمحافظة ينص علي مصادرة دورين من العقار المخالف والذى تم بنائه بدون رخصه .
7 – يتم بيع هذه الوحدات السكنية التي تمت مصادرتها بالمزاد العلني .
8- في حالة قيام المالك او المقاول ببيع اخر وحدتين يتم النظر في عقد البيع وتحصيل القيمة الموازية لعملية البيع وتوريدها الي القسم المختص .
وفي حالة تعذر المصادرة حيث ان ذلك ربما ينافي بعض المواد الدستورية ويتعارض معها يمكن ان يتم تحصيل نسبة مؤية من سعر البيع او قيمة الاعمال ايهما اكبر .
ويتم توجية الحصيلة المالية التي تم الحصول عليها من اصحاب العقارات المخالفة والتي تم هدمها او بنائها بدون تصريح علي النحو التالي :
1 نسبة مؤية منها لصالح البنية التحتية ( من خدمات متنوعة )
2- توجية نسبة منها لصالح بناء مدن ووحدات سكنية اقتصادية لاسكان الشباب .
3- نسبة مؤية اخرى كتأمين علي هذه العقارات تحسبا لاى ظروف او كوارث طبيعية تؤثر علي سلامة العقار نظرا لعدم توافر الاشتراطات الهندسية يتم توجيه لصالح المتضررين من عملية الشراء .
سامي عبد الجيد احمد فرج
